Kural olarak hayır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı açıkça maliklere veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kanun metni, itiraz ehliyetini kiracılara değil; mülkiyet hakkı sahibi olanlara bağlamaktadır. Uygulama Yönetmeliği de aynı doğrultuda, itirazın yalnızca yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yapılabileceğini ve bu hususun idarece ayrıca kontrol edileceğini düzenlemektedir.
Bu nedenle bir binada kiracı olarak oturmak veya işyeri işletmek, riskli yapı tespit raporuna kendi sıfatıyla itiraz etme hakkı vermez. Kiracı bakımından hukuki tablo, “itiraz hakkı yoktur, fakat tamamen korumasızdır” şeklinde özetlenebilir. Zira riskli yapı tespitine karşı idari itiraz yolu maliklere özgülenmiş olsa da, kiracının tahliye, kira yardımı, taşınma yardımı ve kiraya verene karşı tazminat gibi başka hukuki imkânları gündeme gelebilir.
Riskli yapı tespiti nedir, neden önemlidir?
Riskli yapı tespiti, bir yapının can ve mal güvenliği bakımından yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığının 6306 sayılı Kanun çerçevesinde teknik esaslara göre belirlenmesidir. Kanuna göre tespit, öncelikle malik veya kanuni temsilcileri tarafından lisanslı kuruluşlara yaptırılır; belirli hâllerde Başkanlık veya İdare de resen tespit yapabilir ya da yaptırabilir.
Bu tespit, sadece teknik bir rapor olmanın ötesinde, doğrudan tahliye ve yıkım sürecini başlatabilen ağır sonuçlar doğurur. Nitekim Kanun, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra yıktırma sürecini maliklerin takdirine bırakmamış; belirli süreler içinde tahliye ve yıkımın sağlanmasını öngörmüştür. Bu yüzden itiraz ehliyeti, dava süresi ve tahliye takvimi uygulamada kritik önemdedir.
İtiraz hakkı kimlere tanınmıştır?
Kanunun 3. maddesine göre riskli yapı tespitlerine karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir; ancak bu itirazı yapabilecek kişiler malikler veya kanuni temsilcileridir. Aynı hükümde, itirazların teknik heyetlerce incelenip karara bağlanacağı da belirtilmiştir.
Uygulama Yönetmeliği, bu kuralı daha da netleştirir. Yönetmelik uyarınca riskli yapı tespiti, yapıya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı ile duyurulur; muhtarlıktaki ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Buna rağmen itiraz aşamasında idare ayrıca, başvurunun süresinde ve malik veya kanuni temsilci tarafından yapılıp yapılmadığını denetler; malik tarafından yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.
Buradaki en sık karıştırılan nokta şudur: Kiracının “şahsi hak sahibi” olarak ilan ve tebligat mekanizmi içinde yer alması, ona itiraz ehliyeti vermez. Tebliğ edilmiş sayılmak ile itiraz hakkına sahip olmak aynı şey değildir. Yönetmelik, bildirim çevresini geniş; itiraz ehliyetini ise dar tutmuştur.
Kiracının riskli yapı tespitine karşı dava açma hakkı var mı?
Kanun, 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabileceğini düzenlemektedir. Ancak bu dava hakkı, her ilgilinin otomatik olarak dava açabileceği anlamına gelmez; idari yargıda ayrıca menfaat ihlali ve dava ehliyeti aranır.
Danıştay içtihadı da bu noktada kiracı aleyhine nettir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun E.2016/5407, K.2018/3755 sayılı kararında, riskli yapı tespitine yapılan itirazın reddi ile ilgili işlem bakımından, binada kiracı olarak faaliyet gösteren davacının dava açma ehliyeti bulunmadığı kabul edilmiştir; kararda, Kanun ve Yönetmelik çerçevesinde itiraz hakkının yalnızca maliklere tanındığı vurgulanmıştır.
Benzer şekilde Danıştay 14. Dairesi’nin E.2014/4349, K.2016/546 sayılı kararında da, kiracının riskli yapı tespitine ve buna bağlı yıkım kararına karşı açtığı davada ehliyet bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Bu karar çizgisi, kiracının riskli yapı tespit raporunu veya buna bağlı yıkım işlemini, salt kiracı sıfatına dayanarak idari yargıda iptal ettirmesinin kural olarak mümkün olmadığını göstermektedir.
Kiracının itiraz hakkı yoksa tamamen hak kaybına mı uğrar?
Hayır. Kiracının riskli yapı tespit raporuna doğrudan itiraz hakkı bulunmaması, hiçbir hukuki güvencesi olmadığı anlamına gelmez. Mevzuat, riskli yapıda bulunan kiracılar için yardım ve destek mekanizmaları öngördüğü gibi; özel hukuk bakımından kiraya verene karşı tazminat talepleri de gündeme gelebilir.
Özellikle Kanun’un 5. maddesinde, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine; malik olmasalar dahi bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak belirli şartlarla bulunan kişilere konut, işyeri, kredi, kira yardımı ve benzeri destekler sağlanabileceği düzenlenmiştir. Ayrıca kira yardımı uygulama kılavuzunda, riskli yapıda ikamet eden kiracılara belirli usulle ödeme yapılacağı belirtilmektedir.
Bu çerçevede kiracının başlıca hukuki yönelimi çoğu olayda riskli yapı tespitine itiraz değil; yardım başvuruları, tahliye sürecindeki usulsüzlüklere karşı korunma ve kiraya verene karşı zarar talepleri olacaktır. Bu ayrımın doğru kurulması, yanlış başvuru nedeniyle süre ve hak kaybı yaşanmaması bakımından önemlidir. Bu değerlendirme, mevzuat ve içtihatların birlikte okunmasının doğal sonucudur.
Riskli yapı tespiti kesinleşince kiracıyı nasıl bir süreç bekler?
Riskli yapı tespiti, itirazın reddi veya süresinde itiraz edilmemesi ile kesinleşir. Yönetmelik, kesinleşme sonrasında Müdürlüğün gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden isteyeceğini düzenlemektedir. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat da yine yapıya asma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı yöntemiyle yapılır; ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
Güncel kanun metninde, riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verileceği; verilen sürede yıktırma yoluna gidilmezse tahliye ve yıkım işlemlerinin idarece ve gerektiğinde kolluk desteğiyle yapılabileceği öngörülmüştür. Dolayısıyla kiracı açısından “nasıl olsa malik anlaşmazsa süreç durur” düşüncesi hukuken doğru değildir. Riskli yapının yıkımı, maliklerin ayrıca karar almasına bağlı bir tercih değil; kanunun emredici sonucudur.
Bu nedenle kiracının en büyük hatası, itiraz hakkı olmadığını öğrendikten sonra hiçbir işlem yapmadan binada kalmaya devam etmesidir. Tahliye tarihleri, kira yardımı başvuru belgeleri, taşınma organizasyonu ve kiraya verene yapılacak ihtarların aynı zaman diliminde yönetilmesi gerekir. Aksi hâlde hem idari tahliye riski doğar hem de sonradan ispatı güç zarar kalemleri ortaya çıkabilir. Bu, mevzuatın sonuçlarından çıkarılan pratik bir zorunluluktur.
Kiracının kira yardımı veya taşınma yardımı alma hakkı var mı?
Kanun, belirli şartları taşıyan kiracılar için kira yardımı ve benzeri desteklere kapı açmaktadır. Kira Yardımı Kılavuzu’nda, konut veya işyerinde kiracı olarak ikamet eden kişilere ödeme yapılabileceği; başvuruların e-Devlet üzerinden de gerçekleştirilebildiği düzenlenmiştir. Kılavuza göre kiracılar için ödeme rejimi maliklerden farklıdır ve kiracıya ilişkin yardım uygulamada çoğu kez toplu ve sınırlı süreli nitelik taşır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, yardımın otomatik olmadığıdır. Kiracının fiilî kullanımını, tahliyeyi ve başvuru şartlarını belgeleyebilmesi gerekir. Yardımın türü, miktarı ve usulü dönemsel idari kararlara göre değişebildiğinden, başvuru anındaki güncel uygulamanın ayrıca kontrol edilmesi gerekir.
Kiraya verenin kiracıya karşı sorumluluğu devam eder mi?
Evet; birçok uyuşmazlıkta asıl tartışma burada ortaya çıkar. Çünkü riskli yapı kararı, kiracının tespit işlemine itiraz hakkı bulunmasa bile, kira sözleşmesinin akıbeti ve kiracının zararları bakımından kiraya vereni tamamen sorumsuz hâle getirmez. Yargıtay, özellikle TBK m.301 ve m.308 çerçevesinde kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma borcunu vurgulamaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 31.10.2018 tarihli, E.2017/5481, K.2018/10827 sayılı kararında; kiraya verenin, kiralananın riskli yapı olduğunu bilmediği savunmasına itibar edilmemiş, riskli yapı özelliği önemli ayıp olarak değerlendirilmiş ve malikin taşınmazın hukuki-fiilî durumunu bilmediğini ileri sürmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu belirtilmiştir. Aynı kararda, kiracının faydalı ve zorunlu masrafları ile uygun koşullarda mahrum kaldığı kârın araştırılması gerektiği kabul edilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 17.09.2019 tarihli, E.2019/1072, K.2019/6777 sayılı kararında ise; özellikle ticari kiralarda, kiraya verenin riskli yapı durumunu bilerek kiraya vermesi ile kiracının basiretli tacir gibi araştırma yapma yükümü birlikte değerlendirilmiş; tarafların müterafik kusuru bulunup bulunmadığı araştırılmadan talebin reddinin doğru olmayacağı vurgulanmıştır. Bu karar, ticari kiracı bakımından mutlak değil; olaya göre şekillenen bir sorumluluk incelemesine işaret eder.
Başka bir ifadeyle, kiracı riskli yapı tespitini iptal ettiremese bile; somut olayın özelliklerine göre kiraya verenden zorunlu ve faydalı masraf, mahrum kalınan kâr, bazı hâllerde sözleşme kaynaklı zararlar talep edebilir. Buna karşılık Yargıtay uygulamasında lüks masraflar ile ispatlanamayan soyut zarar kalemlerinin kabulü daha sınırlıdır.
En çok karıştırılan hususlar
Kiracıya tebligat yapılması, itiraz hakkı olduğu anlamına gelmez. Yönetmelik, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılma usulünü düzenler; fakat itiraz ehliyeti bakımından ayrıca malik veya kanuni temsilci şartını arar.
“Binada oturuyorum, bu yüzden dava açarım” yaklaşımı yeterli değildir. İdari yargıdaki temel ölçüt, menfaat ihlalinin niteliğidir; Danıştay kararlarında, riskli yapı tespiti ve buna bağlı yıkım kararları bakımından kiracının dava ehliyeti kural olarak kabul edilmemiştir.
Riskli yapı süreci, kira sözleşmesini bütün sonuçlarıyla kiracının aleyhine otomatik olarak kapatmaz. Tespit ve tahliye süreci ayrı; kiracının kiraya verene karşı özel hukuk talepleri ayrıdır. Uygulamada en büyük hata, bu iki hattın birbirine karıştırılmasıdır.
Uygulamada izlenmesi gereken yol
Kiracı açısından ilk adım, riskli yapı tespitine karşı kendi adına itiraz edemeyeceğini bilerek hareket etmek; buna karşılık ilan tarihini, tahliye tebligatını ve kira yardımı başvuru sürecini derhal takip etmektir. Muhtarlık ilanı, yapıya asılan tutanak ve e-Devlet bildirimi çoğu kez sürelerin başlangıcında belirleyicidir.
İkinci adım, kiraya verene yazılı bildirim yaparak tahliyenin hangi işleme dayandığını, ne zaman gerçekleşeceğini ve kiracı olarak uğranılan zararların saklı tutulduğunu açıkça kayıt altına almaktır. Özellikle ticari kiralarda dekorasyon, ruhsat, müşteri çevresi, taşınma gideri, yeni yer bulma süresi ve faaliyet kesintisi gibi unsurlar daha sonra tazminat hesabında önem kazanabilir. Bu sonuç, Yargıtay kararlarının ortaya koyduğu yaklaşımın pratik yansımasıdır.
Üçüncü adım, yardım başvurularının ve belge hazırlığının geciktirilmemesidir. Kira yardımı için fiilî kullanım, tahliye ve başvuru şartlarının ayrıca ispat edilmesi gerektiğinden; ikamet veya faaliyet belgeleri, sözleşme, tahliye yazıları ve varsa tutanaklar düzenli şekilde dosyalanmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı, malik itiraz etmezse kendisi riskli yapı raporuna başvurabilir mi?
Hayır. Mevzuat, itiraz hakkını maliklere veya kanuni temsilcilerine tanımaktadır. Kiracının kendi sıfatıyla bu rapora itirazı işleme alınmaz.
Kiracı, “benim de sözleşmem var” diyerek yıkımı durdurabilir mi?
Kural olarak hayır. Riskli yapı tespiti ve yıkım süreci kamu güvenliği odaklıdır; Danıştay kararlarında kiracının bu işlemlere karşı dava ehliyeti genel olarak kabul edilmemiştir.
Kiracı tahliye olmazsa ne olur?
Kanun ve yönetmelik uyarınca, verilen süre içinde tahliye gerçekleşmezse idare tahliye ve yıkım işlemlerini kolluk desteğiyle yapabilir.
Kiracı kira yardımı alabilir mi?
Şartları varsa evet. Kanun ve Kılavuz, riskli yapıda bulunan kiracılar için yardım mekanizması öngörmektedir; başvuru e-Devlet üzerinden de yapılabilmektedir.
Kiracı yaptığı tadilat ve masrafları isteyebilir mi?
Her masrafı değil. Yargıtay, somut olaya göre zorunlu ve faydalı masrafların değerlendirilmesi gerektiğini; lüks masrafların ise aynı ölçüde korunmadığını kabul etmektedir.
Ticari kiracı için durum farklı mı?
İtiraz ehliyeti bakımından temel kural değişmez. Ancak tazminat ve zarar hesabında, ticari kiracının basiretli davranma yükümlülüğü ve müterafik kusur değerlendirmesi daha belirgin hâle gelir.
Hukuki Değerlendirme
Kiracının riskli yapı tespitine karşı doğrudan idari itiraz hakkı yoktur. Bu hak, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği gereği maliklere veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Danıştay içtihatları da, kiracının riskli yapı tespiti ve buna bağlı yıkım kararlarına karşı dava ehliyetini kural olarak kabul etmemektedir. Buna karşılık kiracı; tahliye sonrası yardım başvuruları, kira yardımı süreçleri ve özellikle kiraya verene karşı TBK kaynaklı zarar talepleri bakımından önemli haklara sahip olabilir. Bu sebeple somut olayda doğru hukuki yol, çoğu kez “riskli yapı tespitine itiraz” değil; yardım ve tazminat eksenli bir hukuki strateji kurmaktır. Somut olayın özelliklerine göre sonuç değişebileceğinden, sürecin tebligat ve süre boyutuyla birlikte uzmanlıkla değerlendirilmesi gerekir.
