Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir taşınmazın kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli kurulabilir. Bu nedenle kira ilişkisi kurulurken yalnızca “evin kiraya verilmesi” değil; sürenin, kullanım amacının, ödeme düzeninin, gider paylaşımının ve sona erme şartlarının açık biçimde yazılması gerekir. Doğru hazırlanmış bir kira sözleşmesi, ileride çıkabilecek tahliye, kira artışı, depozito, aidat ve kullanım uyuşmazlıklarının önemli bir kısmını daha baştan önler.

Kira sözleşmesi hazırlanırken en sık yapılan hata, internetten bulunan kısa bir örneğin tarafların somut durumuna uyarlanmeden imzalanmasıdır. Oysa kira hukuku, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümlere sahiptir; bu nedenle sözleşmeye yazılan her kayıt geçerli olmaz. Sözleşme metni, kanuna uygun ve ispat bakımından güçlü kurulmadığında, tarafların “yazdık ama geçerli sandığımız madde uygulanmıyor” şeklinde ciddi sorunlarla karşılaşması mümkündür.

Kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu mudur?

Türk Borçlar Kanunu’nun genel kuralına göre, kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmelerin geçerliliği herhangi bir şekle bağlı değildir. Bu çerçevede kira sözleşmesi kural olarak yazılı yapılmasa da geçersiz sayılmaz. Bununla birlikte uygulamada kira sözleşmesinin mutlaka yazılı yapılması gerekir; çünkü kira bedeli, artış hükmü, teslim edilen demirbaşlar, depozito, kullanım amacı ve özel şartlar çoğu zaman ancak yazılı belge ile sağlıklı biçimde ispat edilebilir. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı olması gerekir; tahliye taahhüdü de kanunda yazılı şekle bağlanmıştır.

Noter onayı, kira sözleşmesinin geçerliliği için zorunlu değildir. Buna karşılık tarafların tarih, imza ve içerik konularında ileride ispat kolaylığı sağlamak istemesi hâlinde noterlik veya güvenilir dijital yöntemler tercih edilebilir. Güncel olarak Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın e-Devlet üzerindeki “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmeti üzerinden kira sözleşmesi oluşturulabilmekte ve sistem vatandaşların kullanımına açılmış bulunmaktadır.

Kira sözleşmesi hazırlanırken mutlaka yer verilmesi gereken başlıklar

1. Taraf bilgileri açık ve tereddütsüz yazılmalıdır

Kiraya verenin ve kiracının adı, soyadı veya unvanı, T.C. kimlik numarası ya da vergi numarası, adres bilgileri ve tebligata elverişli iletişim bilgileri eksiksiz olmalıdır. Taşınmaz bir temsilci aracılığıyla kiraya veriliyorsa, temsil yetkisinin kapsamı da ayrıca kontrol edilmelidir. Taraf bilgilerinin eksik bırakılması, ileride ihtar, tahliye, dava ve icra aşamalarında ciddi usul sorunlarına yol açabilir. Bu nedenle sözleşmenin en başında tarafların sıfatı net yazılmalı; “kiraya veren”, “kiracı”, varsa “kefil” ve “yetkili temsilci” ayrımı açıkça kurulmalıdır. Bu tespit, sözleşmenin kimler arasında kurulduğunun ve kira ilişkisinin kimleri bağladığının tereddütsüz belirlenmesi bakımından önem taşır.

2. Kiralanan taşınmaz ayrıntılı biçimde tanımlanmalıdır

Taşınmazın açık adresi, bağımsız bölüm numarası, kullanım niteliği, varsa eklentileri, teslim edilen anahtar sayısı, sayaç bilgileri ve demirbaşlar sözleşmede yer almalıdır. Bu kayıt yalnızca pratik bir tercih değildir; teslim edilen şeyin ne olduğunun açık yazılması, kiraya verenin teslim borcu ile kiracının geri verme borcunun sınırlarını belirler. Kiracı taşınmazı ne durumda teslim aldıysa, sözleşme sonunda kural olarak o durumda geri vermekle yükümlüdür; buna karşılık olağan kullanımdan doğan eskimelerden sorumlu değildir. Bu sebeple girişte düzenlenecek fotoğraflı teslim tutanağı, demirbaş listesi ve sayaç tespiti, uyuşmazlık riskini ciddi ölçüde azaltır.

3. Kullanım amacı net yazılmalıdır

Taşınmazın konut mu yoksa işyeri mi olarak kullanılacağı açıkça belirtilmelidir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler bulunmaktadır. Ayrıca taşınmazın sözleşmede gösterilen amaca aykırı kullanılması, bazı hâllerde kiraya verene fesih ve tahliye imkânı sağlayabilir. Özellikle mesken olarak kiralanan bir yerin fiilen ticari faaliyet için kullanılması ya da işyeri olarak kiralanan yerin ruhsat ve kullanım şartlarına aykırı işletilmesi, sonradan ciddi ihtilaflara yol açabilir.

4. Süre ve başlangıç tarihi tereddütsüz belirlenmelidir

Kira başlangıç tarihi, kira süresi ve kira döneminin hangi gün esas alınarak yenileneceği açıkça yazılmalıdır. Belirli süreli sözleşmelerde başlangıç ve bitiş tarihi önemlidir; ancak özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, sürenin bitmesi tek başına kiraya verene otomatik tahliye imkânı vermez. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; on yıllık uzama süresinin sonuna ilişkin ayrı düzenleme saklıdır. Bu nedenle sözleşmede “süre bitiminde kiracı kendiliğinden tahliye eder” şeklindeki basmakalıp cümleler tek başına güvenli değildir.

5. Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme yöntemi açık yazılmalıdır

Aylık kira bedeli, hangi tarihte muaccel olacağı, hangi hesaba ve hangi açıklama ile ödeneceği sözleşmede gösterilmelidir. Kanuna göre kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür; aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir. Uygulamada tereddüt yaşamamak için ödeme günü, banka hesabı ve açıklama düzeni ayrıca yazılmalıdır. Özellikle “elden ödendi” tartışmalarını önlemek bakımından ispat gücü yüksek ödeme yöntemi tercih edilmesi yerinde olur.

6. Kira artış hükmü kanuna uygun kurulmalıdır

Kira sözleşmesinde artış oranı yazılacaksa, bunun mutlaka güncel kanuni sınırlar gözetilerek düzenlenmesi gerekir. Güncel sistemde artış hükmü hazırlanırken Türk Borçlar Kanunu m. 344’teki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı üst sınırı esas alınmalıdır. Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 artış sınırı, resmî açıklamalara göre 2 Temmuz 2024 tarihine kadar uygulanmıştı; bu nedenle bugünkü sözleşmelerde geçici sınır değil, m. 344’teki genel rejim dikkate alınmalıdır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütü ayrıca gündeme gelebilir. Artış maddesi hazırlanırken yalnızca “TEFE-TÜFE oranında artış yapılır” gibi eski ve muğlak kalıpların kullanılmaması gerekir.

7. Depozito hükmü açık ama kanuna uygun olmalıdır

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan istenen güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa bunların bankada, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde tutulması gerekir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya icra-iflas takibine giriştiğini bankaya bildirmezse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Bu nedenle sözleşmede “depozito altı aylık bedeldir”, “kiraya veren istediği zaman mahsup eder” gibi kayıtlar kanuni sınırlara aykırı sonuç doğurabilir.

8. Gider paylaşımı doğru kurulmalıdır

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kural olarak kiraya veren katlanır; konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine ise sözleşmede aksine hüküm yoksa veya yerel âdet bulunmuyorsa kiracı katlanır. Bu nedenle aidat, ortak gider, vergi, sigorta, abonelik ve kullanım giderlerinin sözleşmede ayrıntılı biçimde yazılması önemlidir. Uygulamada en çok uyuşmazlık yaratan başlıklardan biri, kiracıya hangi giderlerin yükletilebileceğinin açık gösterilmemesidir. Sözleşme metni, “kullanma giderleri” ile “malik yükümlülükleri” ayrımını net kurmalıdır.

9. Demirbaş, teslim ve iade tutanağı eklenmelidir

Klima, kombi, beyaz eşya, mobilya, uzaktan kumanda, anahtar, kart, otopark kumandası gibi teslim edilen her unsur ekli tutanakta gösterilmelidir. Çünkü kira sonunda kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime dışında, kendisine teslim edilen unsurları geri vermekle yükümlüdür; kiraya veren de iade sırasında eksiklik veya ayıp tespit etmişse bunu derhal yazılı bildirmek zorundadır. Bu nedenle sözleşmeye eklenen giriş-çıkış tutanakları, fotoğraf kaydı ve demirbaş listesi, sadece pratik değil hukuken de kuvvetli bir delil işlevi görür.

10. Alt kira, kullanım devri ve sözleşme devri ayrıca düzenlenmelidir

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Kira ilişkisinin üçüncü kişiye devri de kiraya verenin yazılı rızısına bağlıdır. Bu nedenle özellikle öğrenciler, ortak kiralamalar, şirket içi kullanım değişiklikleri ve işyeri devri gibi durumlarda, sözleşmeye açık izin mekanizması konulması büyük önem taşır. Aksi hâlde tarafların fiilen kabullendiği bir kullanım değişikliği daha sonra tahliye ve tazminat tartışmasına dönüşebilir.

11. Kefil varsa, kefalet şekil şartlarına uygun kurulmalıdır

Kira sözleşmesine kefil eklenmesi, özellikle kiraya verenler açısından sık tercih edilen bir güvence yoludur; ancak kefaletin geçerliliği sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Kanuna göre kefalet yazılı yapılmadıkça, kefilin sorumlu olacağı azami miktar ve kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Ayrıca kefilin azami miktarı, kefalet tarihini ve varsa müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla belirtmesi gerekir. Kural olarak eşin yazılı rızısı da aranır. Bu nedenle yalnızca “kefildir” şeklinde atılan imza, her somut olayda geçerli bir kefalet doğurmayabilir.

Sözleşmeye yazılsa bile geçersiz olabilecek kayıtlar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Ayrıca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin geç ödenmesi hâlinde ceza koşulu veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair anlaşmalar geçersizdir. Yine sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan başka bir borç altına girmesine bağlanmışsa, bağlantılı sözleşme geçersiz sayılır. Bu nedenle hazırlanan metinde “gecikirse iki aylık ceza öder”, “şu üyelik zorunludur”, “başka bir hizmeti de almak zorundadır” gibi hükümler dikkatle değerlendirilmelidir.

Uygulamada en çok karıştırılan başlıklar

Kiraya veren, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracının bildirimde bulunmaması hâlinde sözleşme bir yıl uzar. Kiraya verenin sürenin bitimine dayanarak fesih imkânı, ancak on yıllık uzama süresinin sonundaki özel rejim çerçevesinde gündeme gelir. Bu nedenle sözleşmede yazan bir yıllık süre, pratikte “bir yıl dolunca tahliye kesinleşir” anlamına gelmez.

Kiracı kira ödemediğinde ne olur?

Kiracı, muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Ayrıca bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yazılı iki haklı ihtar şartları oluşursa, kiraya veren kanundaki süre içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu nedenle sözleşmede ödeme günü kadar, ihtar ve temerrüt sürecini destekleyen açık ödeme kayıtları da önem taşır.

Kiracı erken çıkarsa tüm kira döneminin bedelinden sorumlu olur mu?

Her durumda değil. Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan taşınmazı geri verirse, borçları kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için devam eder. Buna karşılık kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve ilişkiyi devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer. Dolayısıyla “erken çıkarsa kalan tüm yılın kirasını peşinen öder” şeklindeki katı formüller her somut olayda doğrudan uygulanmaz; makul süre ve ikame kiracı kriteri ayrıca değerlendirilir.

Ev satılırsa kiracı hemen tahliye edilir mi?

Kural olarak hayır. Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak ve altı ay sonra dava açmak suretiyle tahliye isteyebilir. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da kullanabilir. Bu nedenle “ev satıldı, bir ay içinde çıkmak zorundasın” yaklaşımı hukuken her zaman doğru değildir.

Tahliye taahhüdü sözleşmede yer alırsa ne olur?

Kanuna göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve buna rağmen boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Bu nedenle tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin sıradan bir cümlesi gibi görülmemelidir. Özellikle kiracı bakımından tarih, teslim zamanı ve imza iradesi dikkatle değerlendirilmelidir; kiraya veren bakımından ise sürelere uyulması gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz hemen başkasına kiralanabilir mi?

Her zaman değil. Kiraya veren, gereksinim sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar nedeniyle boşaltılan taşınmazlarda da benzer sınırlamalar vardır ve eski kiracının öncelik hakkı gündeme gelebilir. Aykırılık hâlinde eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğabilir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye planlanıyorsa, sözleşme hazırlanırken ve tahliye stratejisi oluşturulurken sonraki kiralama süreci de hesaba katılmalıdır.

Güvenli kira sözleşmesi için pratik hazırlık düzeni

Sağlıklı bir kira sözleşmesi için metin hazırlanırken şu sıralama izlenmelidir: önce taraf ve taşınmaz bilgileri tam yazılmalı, ardından kullanım amacı, süre, kira bedeli, ödeme günü, artış hükmü ve depozito düzenlenmeli; daha sonra gider paylaşımı, demirbaş listesi, teslim tarihi, sayaç ve anahtar bilgileri eklenmelidir. Varsa kefalet hükümleri en sona bırakılmamalı; kefaletin kendi şekil şartları ayrıca yerine getirilmelidir. Son aşamada ise sözleşmeye ekler konulmalı, her sayfanın paraflanması ve eklerin imzalanması sağlanmalıdır. Bu yaklaşım kanunda açıkça tek tek sayılmış bir zorunlu sıra olmamakla birlikte, kira ilişkisinin konusu, teslimi, bedeli, geri verme borcu ve özel koruyucu hükümler birlikte değerlendirildiğinde en az uyuşmazlık üreten kurgu budur.

Uyuşmazlık çıkarsa hangi yol izlenir?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda doğrudan dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gereken hâller bulunmaktadır. Adalet Bakanlığı kaynaklarına göre kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu nedenle kira artışı, tahliye, alacak veya benzeri bir uyuşmazlık ortaya çıktığında, somut talebin niteliğine göre önce arabuluculuk süreci değerlendirilmelidir. Sözleşme hazırlanırken açık hüküm kurmak, bu aşamaya gelme ihtimalini azaltır; ancak uyuşmazlık doğmuşsa, süreler ve başvuru yolu bakımından profesyonel hukuki destek alınması çoğu zaman önem taşır.

Sık Sorulan Sorular

Hukuki Değerlendirme ve Uygulama Notu

Kira sözleşmesi hazırlamak, yalnızca boşluk doldurulmuş bir kontrat oluşturmak değildir. Asıl mesele, tarafların somut ilişkisinin hukuken doğru tanımlanması ve ileride uyuşmazlık yaratabilecek başlıkların kanuna uygun şekilde metne yansıtılmasıdır. Özellikle kira artışı, depozito, tahliye, kefalet, gider paylaşımı ve kullanım amacı başlıklarında standart metinlerle hareket edilmesi, sonradan ciddi hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle hem kiracı hem kiraya veren bakımından, sözleşme imzalanmadan önce metnin somut olaya uygunluğu denetlenmelidir. Özellikle yüksek bedelli işyeri kiraları, aile konutu niteliği taşıyan taşınmazlar, uzun süreli kiralamalar, paylı mülkiyet, yeni malik ihtimali, tahliye taahhüdü ve kefalet içeren sözleşmelerde avukat desteği alınması isabetli olur.

Yazar: Avukat Erdem Varol

Avukat Erdem Varol, Sakarya Adapazarı’nda avukatlık faaliyetlerini sürdüren bir hukukçudur. Hazırladığı içeriklerde güncel mevzuat, yargı uygulamaları ve hukuki süreçlere ilişkin bilgileri sade ve anlaşılır bir dille okuyuculara sunmaktadır.

İlgili Hukuki İçerikler

Kira ve Tahliye Avukatı Tahliye Davası Türleri Kira Artışı Nasıl Belirlenir? Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Ayrı Yaşama Hakkı Ne Anlama Gelir?