Kira artışı, konut ve çatılı işyeri kiralarında serbestçe ve sınırsız biçimde belirlenemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kural olarak bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Kira ilişkisi beş yılı aştığında ise mesele yalnızca endekse indirgenmez; mahkeme, emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Ayrıca konut kiralarında bir dönem uygulanan %25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 dahil sona eren geçici düzenlemeydi; bu tarihten sonraki yenilemelerde genel kurala dönülmüştür.
Kısa Hukuki Çerçeve
| Durum | Uygulanacak esas |
|---|---|
| Sözleşmede artış hükmü varsa | Yazılı artış şartı uygulanır; ancak TÜFE on iki aylık ortalama oranını aşan kısım geçerli olmaz. |
| Sözleşmede artış hükmü yoksa | Taraflar anlaşmazsa kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE üst sınırı gözetilerek ve hakkaniyete göre belirlenir. |
| Kira ilişkisi 5 yılı aştıysa | Hâkim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte dikkate alır. Artış artık yalnızca endeks hesabı değildir. |
| Kira bedeli dövizle kararlaştırılmışsa | Kural olarak 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; TBK m. 138 saklıdır. |
| 1 Temmuz 2024 sonrası konut kiraları | Geçici %25 sınırı uygulanmaz; genel kanuni rejim geçerlidir. |
Kira artışının hukuki dayanağı nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında temel düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 343, 344, 345 ve 346. maddeleridir. Kanun, kiracı aleyhine serbest artış sistemini kabul etmemiş; kira bedelinin artırılmasını belirli sınırlar ve usuller içine almıştır. Bu nedenle kira artışı, yalnızca “piyasa böyle” denilerek ya da tek taraflı bildirimle sınırsız şekilde yükseltilemez. Artışın hangi dönemde, hangi üst sınırla ve hangi usulle yapılacağı kanun tarafından belirlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alan eski ÜFE ölçütü, 7161 sayılı Kanun ile değiştirilmiş; kira artışında esas alınacak sınır, “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” olarak düzenlenmiştir. Bu değişiklik, bugün kira artış oranı denildiğinde neden TÜFE on iki aylık ortalamasının esas alındığını açıklamaktadır.
Kira artışı hangi esaslara göre belirlenir?
1. Sözleşmede açık bir artış hükmü varsa
Taraflar kira sözleşmesine yıllık artış şartı koyabilir. Ancak bu şart, kanunun çizdiği sınırı aşamaz. Sözleşmede örneğin “her yıl %45 artış yapılır” denilmiş olsa bile, yenilenen dönemde uygulanabilecek artış, ilgili dönemdeki TÜFE on iki aylık ortalama oranını aşan kısmı bakımından geçerli olmaz. Başka bir ifadeyle sözleşme hükmü vardır; fakat kanuni tavana aykırı bölüm ayakta kalmaz.
Burada önem taşıyan nokta, artışın takvim yılına göre değil, kira sözleşmesinin yenileme dönemine göre değerlendirilmesidir. Kira artışı her ay otomatik değişen bir enflasyon haberi üzerinden değil, sözleşmenin yenilendiği tarihte uygulanır. Bu ayrım uygulamada en sık karıştırılan hususlardan biridir. 1 Temmuz 2024’te %25 sınırının kalkmış olması da kiraya verene o gün itibarıyla tüm mevcut sözleşmelere ek zam yapma yetkisi vermemiştir; değişiklik, sadece o tarihten sonra yenilenen dönemlerde etkisini gösterir.
2. Sözleşmede artış hükmü yoksa
Taraflar kira sözleşmesinde artış oranını hiç düzenlememiş olabilir. Bu durumda kiraya verenin tek taraflı irade beyanıyla sınırsız artış yapması hukuken güvenli bir yol değildir. Kanuna göre böyle bir durumda kira bedeli, TÜFE üst sınırı aşılmaksızın, kiralananın durumu da gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Uygulamada taraflar anlaşırsa sorun çıkmaz; anlaşma olmazsa hukuki yol kira bedelinin belirlenmesine ilişkin başvuru olur.
Bu nedenle “sözleşmede oran yoksa hiç artış yapılamaz” demek de, “ev sahibi istediği artışı dayatabilir” demek de doğru değildir. Doğru yaklaşım, tarafların anlaşması; anlaşmazlık halinde ise TBK m. 344/2 çerçevesinde hukuki sürecin işletilmesidir.
3. Kira ilişkisi beş yılı aştıysa
En kritik ayrım burada ortaya çıkar. Kira ilişkisi beş yıldan uzun sürmüşse veya beş yıldan sonra yenilenmişse, yeni dönemdeki kira bedeli artık sadece TÜFE hesabı ile belirlenmez. Kanun, bu aşamada hâkime daha geniş bir değerlendirme alanı tanımıştır. Mahkeme;
- TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
- kiralananın mevcut durumunu,
- emsal kira bedellerini,
birlikte değerlendirir ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
Bu yüzden uygulamada çok duyulan “5 yıl dolunca ev sahibi istediği rayiç kiraya çıkarır” cümlesi de hukuken eksiktir. Beş yıl sonunda kira otomatik olarak piyasa rayicine sıçramaz. Taraflar anlaşırsa yeni bedel uygulanır; anlaşmazlık hâlinde ise mahkeme incelemesi gerekir. Mahkeme de salt ilan sitelerindeki rakamlara değil; emsal niteliğine, taşınmazın özelliklerine ve hakkaniyete bakar.
4. Kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse
Sözleşmede kira bedeli döviz cinsinden kararlaştırılmışsa, kanun ayrıca özel bir rejim öngörür. Buna göre, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak TBK’nın aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra ise üçüncü fıkradaki ölçütler devreye girer.
Geçici %25 kira artış sınırı bugün geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarında getirilen %25 üst sınır, geçici bir düzenlemeydi. 7456 sayılı Kanun’la getirilen geçici maddeye göre bu sınırlama, 2 Temmuz 2023 ila 1 Temmuz 2024 dahil yenilenen kira dönemleri için uygulanıyordu. 1 Temmuz 2024 tarihinin dahil olduğu açıkça belirtilmiş; bu tarihten sonraki yenilemeler bakımından genel kanuni rejime dönülmüştür.
Dolayısıyla bugün kira artışında otomatik başvurulacak sabit oran %25 değildir. Güncel değerlendirme, sözleşmenin yenilenme tarihine ve TBK m. 344 rejimine göre yapılmalıdır. Bu nokta, hem kiracılar hem kiraya verenler bakımından en çok yanılgıya yol açan konulardan biridir.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Kanuni üst sınırın esas alındığı klasik hesaplama şu şekildedir:
Yeni kira bedeli = Mevcut kira bedeli x (1 + artış oranı)
Buradaki artış oranı, çoğu durumda ilgili yenileme dönemindeki TÜFE on iki aylık ortalama oranıdır. Ancak sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa, uygulamada o oran da önem taşır. Beş yılı aşan ilişkilerde ise hesap salt matematik formüle dayanmaz; emsal ve hakkaniyet devreye girer.
Örnek hesaplama tablosu
2 Nisan 2026 itibarıyla TÜİK’in son açıklanan resmî verisi, Şubat 2026 TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranının %33,39 olduğudur. Aşağıdaki örnekler yalnızca hesaplama mantığını göstermek içindir; somut uyuşmazlıkta sözleşme tarihi ve kira şartı ayrıca incelenmelidir.
| Mevcut aylık kira | Sözleşmedeki artış şartı | Kanuni üst sınır örneği | Uygulanacak oran | Yeni kira |
|---|---|---|---|---|
| 20.000 TL | Yok / genel sınır esas alınacak | %33,39 | %33,39 | 26.678 TL |
| 20.000 TL | %25 | %33,39 | %25 | 25.000 TL |
| 20.000 TL | %45 | %33,39 | %33,39 | 26.678 TL |
Bu tablo şunu gösterir: sözleşmede oran yazılı olsa bile, kanuni sınırı aşan artış otomatik olarak uygulanmaz. Ayrıca 5 yılı aşan kira ilişkilerinde bu tablo tek başına yeterli olmaz; emsal kira incelemesi gerekebilir.
En çok aranan sorular bakımından temel hukuki cevaplar
Ev sahibi istediği oranda zam yapabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı emredici hükümlere tabidir. Sözleşmede daha yüksek oran yer alsa bile, TBK m. 344’teki sınırı aşan artış kısmı hukuken korunmaz.
Kira yılı dolmadan ara zam yapılabilir mi?
Kural olarak yıllık artış, yenilenen kira döneminde gündeme gelir. Sözleşme süresi dolmadan, yalnızca piyasa koşulları değişti diye tek taraflı ara zam yapılması genel kural değildir. Somut olayda ayrıca uyarlama sebepleri ileri sürülmüyorsa, artışın yenileme dönemi mantığı içinde değerlendirilmesi gerekir.
Kiracı TÜFE üstünde zammı kabul etmezse ne olur?
Kiracının kabul etmemesi hâlinde, uyuşmazlık kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık niteliği taşır. Bu durumda taraflar doğrudan davaya gitmeden önce, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere, arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculukta sonuç alınamazsa uyuşmazlık mahkemeye taşınabilir.
Kira tespit davası ne zaman sonuç doğurur?
TBK m. 345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmış olması hâlinde; dava yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren bağlayıcı olur. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair hüküm varsa da, dava yeni dönemin sonuna kadar açıldığında karar başlangıçtan itibaren etkili olabilir. Bu nedenle “fark kira” talebinin doğup doğmayacağı, doğrudan bu süre ve bildirim şartlarına bağlıdır.
5 yıl dolunca kira otomatik olarak rayiç bedel olur mu?
Hayır. Beş yılın dolması, kiraya verene tek taraflı ve otomatik rayiç kira dayatma yetkisi vermez. Bu süre dolduktan sonra taraflar anlaşamazsa, yeni bedelin mahkeme tarafından belirlenmesi gerekir. Mahkeme de yalnızca enflasyon hesabı yapmaz; emsal ve hakkaniyet incelemesi yapar.
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası aynı şey midir?
Hayır. Kira tespiti, esasen TBK m. 344-345 çerçevesinde yeni dönem kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir. Kira uyarlaması ise çoğu zaman TBK m. 138 kapsamında, sözleşmenin temelini sarsan olağanüstü durumlar gündeme geldiğinde tartışılır. Uygulamada bu iki yol sıkça karıştırılır; oysa hukuki dayanakları ve ispat yapıları farklıdır.
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki fark
| Ölçüt | Kira tespit davası | Kira uyarlama davası |
|---|---|---|
| Temel dayanak | TBK m. 344-345 | TBK m. 138 |
| Amaç | Yeni dönem kira bedelini belirlemek | Olağanüstü durum nedeniyle sözleşmeyi uyarlamak |
| Ne zaman gündeme gelir? | Özellikle artış oranı uyuşmazlığında ve 5 yıl sonrası rayiç tartışmalarında | Öngörülemez ve aşırı ifa güçlüğü doğuran istisnai hallerde |
| İnceleme ölçütü | TÜFE, kiralananın durumu, emsal, hakkaniyet | Sözleşme dengesinin olağanüstü biçimde bozulup bozulmadığı |
Normal bir kira artışı uyuşmazlığında başvurulacak yol çoğu zaman kira tespiti mekanizmasıdır. Her yüksek enflasyon ya da piyasa değişikliği, kendiliğinden uyarlama davası sebebi oluşturmaz. Somut olayın özellikleri burada belirleyicidir.
Uygulamada en çok hata yapılan noktalar
İlk hata, kira artışını takvim yılına bağlamaktır. Oysa esas olan sözleşmenin yenileme tarihidir. İkinci hata, sözleşmede yazan her oranın geçerli sanılmasıdır; oysa kanuni üst sınır aşılırsa hükmün aşan kısmı korunmaz. Üçüncü hata, 5 yıl dolduğunda kira bedelinin kendiliğinden emsale çıkacağı düşüncesidir. Dördüncü hata ise dava açma süresi ve yazılı bildirim şartının ihmal edilmesidir; bu ihmal, kararın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağını doğrudan etkiler.
Buna ek olarak, uyuşmazlıkta arabuluculuk süreci atlanırsa dava usul bakımından sorun yaşayabilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır.
Hukuki Değerlendirme ve Başvuru Yolu
Kira artışının hukuken doğru belirlenebilmesi için şu soruların birlikte cevaplanması gerekir: Sözleşmede geçerli bir artış hükmü var mı, kira ilişkisi beş yılı aştı mı, uyuşmazlık hangi yenileme dönemine ait, yazılı bildirim süresi korunmuş mu, emsal incelemesi gerekecek mi? Bu sorular cevaplanmadan yalnızca “bugünkü kira artış oranı şu kadar” demek, çoğu dosyada eksik değerlendirme olur. Çünkü kira hukuku, salt oran hesabından değil; dönem, sözleşme hükmü, usul ve ispat bütününden oluşur.
Bu sebeple, özellikle yüksek tutarlı kira farkı, 5 yılı aşan kira ilişkisi, kira tespit davası, uyarlama talebi, yazılı ihtar süresi, arabuluculuk sonrası dava gibi başlıklarda somut sözleşme ve ödeme geçmişi üzerinden hukuki değerlendirme yapılması önem taşır. Her olayın tarihi, sözleşme metni ve taraf davranışı farklı sonuç doğurabilir.
