Kiracı hakları; kiralananın kullanılmaya elverişli şekilde teslim edilmesini, gerekli onarımların yapılmasını, hukuka aykırı kira artışlarına karşı korunmayı, depozitonun usulüne uygun tutulmasını ve yalnızca kanunda belirtilen şartlarla tahliye edilmeyi kapsar. Ev sahibinin taşınmazın maliki olması, kiracıyı dilediği zaman çıkarabileceği veya sözleşme şartlarını tek taraflı değiştirebileceği anlamına gelmez. Bununla birlikte kiracının da kira bedelini zamanında ödeme, taşınmazı özenle kullanma ve ayıpları gecikmeden bildirme gibi yükümlülükleri bulunmaktadır.
Kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlığın hukuki sonucu; kira sözleşmesinin içeriğine, taşınmazın kullanım amacına, ihtar ve bildirimlerin tarihlerine, ödeme belgelerine ve tarafların davranışlarına göre değişebilir. Bu nedenle genel bilgiler somut olayın belgeleriyle birlikte değerlendirilmelidir.
Kiracı Hakları Hangi Kanuna Dayanır?
Kiracı haklarının temel hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddeleridir. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özellikle TBK’nın 339 ila 356. maddeleri uygulanır.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir malın kullanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının ise bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kiraya verenin temel borcu, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ve kira ilişkisi devam ettiği sürece bu durumda bulundurmaktır. Bu yükümlülük konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez.
Kiracıların temel hakları genel olarak şu alanlarda ortaya çıkar:
| Kiracı hakkı | Hakkın kapsamı |
|---|---|
| Kullanıma elverişli teslim | Konutun veya işyerinin sözleşme amacına uygun durumda teslim edilmesi |
| Ayıpların giderilmesi | Rutubet, tesisat, çatı, ısıtma ve benzeri sorunların şartlarına göre onarılması |
| Kira bedelinde indirim | Kullanımı etkileyen ayıp devam ettiği sürece orantılı indirim talep edilebilmesi |
| Hukuka uygun kira artışı | Yenileme döneminde kanuni sınırların uygulanması |
| Depozitonun korunması | Güvencenin üç aylık kira bedelini aşmaması ve usulüne uygun muhafaza edilmesi |
| Tahliyeye karşı koruma | Yalnızca kanunda belirtilen tahliye sebepleri ve usulleriyle çıkarılabilme |
| Özel hayatın korunması | Ev sahibinin önceden bildirim yapmadan kiralanana girememesi |
| Evin satılması hâlinde sözleşmenin devamı | Yeni malikin kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı olması |
Kiralananın Kullanıma Elverişli Teslim Edilmesini İsteme Hakkı
Kiraya veren, evi veya işyerini yalnızca anahtarını teslim ederek borcunu yerine getirmiş sayılmaz. Kiralananın, sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun durumda olması gerekir.
Örneğin konut olarak kiralanan bir taşınmazda;
- Sağlığı tehdit eden yoğun rutubet veya küf bulunması,
- Elektrik veya su tesisatının güvenli biçimde çalışmaması,
- Isıtma sisteminin kullanılamaması,
- Çatıdan sürekli su alınması,
- Kapı ve pencerelerin temel güvenliği sağlamaması,
- Kullanılması kararlaştırılan demirbaşların çalışmaması,
kiralananın ayıplı olduğu iddiasını gündeme getirebilir.
Her eksiklik aynı hukuki sonucu doğurmaz. Ayıbın ağırlığı, kiralananın kullanımına etkisi, sorunun kimden kaynaklandığı ve kiraya verene bildirim yapılıp yapılmadığı birlikte değerlendirilir.
Evdeki Arıza ve Ayıplarda Kiracının Hakları
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, şartları oluştuğunda ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya zararının karşılanmasını talep edebilir. Önemli ayıplarda sözleşmenin feshedilmesi de gündeme gelebilir.
Kiracı öncelikle sorunu kiraya verene bildirmeli ve giderilmesi için uygun bir süre tanımalıdır. Verilen sürede ayıp giderilmezse, şartlarına göre kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertip yaptığı gideri kira alacağından mahsup edebilir. Ancak kiracının doğrudan kira ödemesini durdurması veya tek taraflı olarak istediği miktarı kesmesi ciddi risk taşır. Ayıbın varlığı, onarım gideri ve yapılacak mahsup ispatlanabilir olmalıdır.
Kira Bedelinden İndirim Talep Edilebilir mi?
Ayıp, kiralananın kullanımını etkiliyorsa kiracı, kiraya verenin ayıbı öğrendiği tarihten sorunun giderildiği tarihe kadar geçen dönem için ayıpla orantılı kira indirimi isteyebilir.
İndirim oranı kendiliğinden sabit değildir. Örneğin konutun yalnızca küçük bir bölümünün kullanılamaması ile taşınmazın tamamına yakın kısmının oturulamaz hâle gelmesi aynı oranda indirim doğurmaz. Uyuşmazlık hâlinde ayıbın niteliği, kullanım kaybı, fotoğraflar, yazışmalar, teknik raporlar ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi önem taşır.
Kiracı Sözleşmeyi Feshedebilir mi?
Ayıp, kiralananın amaçlanan kullanımını ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve uygun süre içinde giderilmiyorsa kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Fesih hakkının kullanılabilmesi için sorunun ağırlığı ve izlenen bildirim süreci önemlidir.
Kiracının taşınmazı hiçbir bildirim yapmadan terk etmesi hâlinde, kiraya veren erken tahliye nedeniyle kira alacağı talep edebilir. Bu nedenle önemli bir ayıp sebebiyle fesih düşünülüyorsa ayıbın belgelenmesi ve bildirimin yazılı yapılması daha güvenli olur.
Tamir ve Bakım Masraflarını Kim Öder?
Kiracı ile ev sahibi arasındaki en sık uyuşmazlıklardan biri tamir giderlerinin kime ait olduğudur.
Kiracı, olağan kullanımın gerektirdiği temizlik ve basit bakım giderlerinden sorumludur. Kullanıma bağlı, düşük maliyetli ve günlük nitelikteki küçük işlemler çoğunlukla kiracının sorumluluğunda değerlendirilir.
Buna karşılık;
- Binanın yapısal sorunları,
- Ana tesisat arızaları,
- Çatı ve dış cephe problemleri,
- Kullanım ömrünü tamamlayan temel sistemlerin yenilenmesi,
- Kiracının kusurundan kaynaklanmayan esaslı onarımlar,
kural olarak kiraya verenin yükümlülüğünde olabilir.
Arızanın nedeni belirleyicidir. Kombinin kiracının hatalı kullanımı nedeniyle bozulması ile ekonomik ömrünü tamamlaması aynı hukuki sonuca yol açmaz. Her dosyanın kendi şartlarına göre değerlendirilmesi gerekir.
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeden bildirmelidir. Bildirim yapılmaması nedeniyle zarar büyürse kiracı, artan zarardan sorumlu tutulabilir.
Kira Artışına Karşı Kiracının Hakları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılabilecek kira artışı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine tabidir.
Güncel düzenlemeye göre tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak bedel hakkındaki anlaşması, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılması, kanuni sınırı aşan kısmın doğrudan uygulanabileceği anlamına gelmez.
Kira artış oranı her ay TÜİK tarafından açıklanan verilere göre değiştiğinden, “2026 yılı için bütün sözleşmelere uygulanacak tek bir kira zam oranı” bulunmamaktadır. Esas alınacak oran, kira sözleşmesinin yenilendiği aya göre belirlenir.
Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Devam Ediyor mu?
Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştı. Bu geçici düzenleme sona erdiğinden, sonraki yenileme dönemlerinde genel olarak TBK’nın 344. maddesindeki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı esas alınmaktadır.
Bu durum, ev sahibinin kirayı serbestçe veya doğrudan emsal piyasa bedeline yükseltebileceği anlamına gelmez. İlk beş yıllık dönem ile beş yılın tamamlanmasından sonraki dönem birbirinden ayrılmalıdır.
Beş Yıldan Sonra Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira ilişkisi beş yılı aşmışsa kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda hâkim yalnızca TÜFE oranına bakmaz; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de değerlendirilir.
Kira tespit davasında, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde elde edilebilecek bedel doğrudan kiracıya uygulanmaz. Mevcut kiracılık ilişkisi ve hakkaniyet indirimi de yargısal değerlendirmeye konu olabilir. Belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı ise davanın açılma ve bildirim tarihlerine göre değişir.
Kiracının, ev sahibinin talep ettiği yüksek artışı sözlü olarak reddetmesi tek başına yeterli bir uyuşmazlık yönetimi yöntemi değildir. Ödemelerin banka aracılığıyla, açıklama yazılarak ve ihtirazi kayıt gerektiren durumlar değerlendirilerek yapılması önemlidir.
Ev Sahibi Kiradan Başka Ödeme İsteyebilir mi?
TBK’nın 346. maddesi uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ek ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza ödeneceğine veya sonraki bütün kira bedellerinin bir anda muaccel olacağına ilişkin hükümler geçersizdir.
Bununla birlikte aidat, ortak kullanım giderleri, su, elektrik, ısınma ve benzeri kalemlerin hangi tarafa ait olduğu sözleşmeye ve giderin niteliğine göre incelenmelidir.
Genel olarak kullanım nedeniyle doğan su, ısınma, aydınlatma ve olağan işletme giderleri kiracıya ait olabilir. Mülkiyete bağlı vergiler, zorunlu sigortalar ve yapısal nitelikteki esaslı giderler ise kural olarak kiraya verenin sorumluluğundadır. Apartman aidatının içinde asansör yenilemesi, dış cephe onarımı veya demirbaş yatırımı bulunması hâlinde gider kalemlerinin ayrıca incelenmesi gerekir.
Depozito Konusunda Kiracının Hakları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito ya da kanundaki ifadeyle güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvencenin para olarak verilmesi kararlaştırılmışsa para, kiraya verenin tek başına çekemeyeceği şekilde vadeli bir banka hesabında tutulmalıdır. Banka parayı ancak tarafların birlikte rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak serbest bırakabilir.
Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kira ilişkisiyle bağlantılı bir dava veya takip başlattığını bankaya bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.
Uygulamada depozito çoğu zaman doğrudan ev sahibinin hesabına gönderilmektedir. Bu uygulama kanunda öngörülen banka güvencesi sistemine uygun olmayabilir. Ancak paranın ev sahibine verilmiş olması, depozitonun iade edilemeyeceği anlamına gelmez.
Depozitodan kesinti yapılabilmesi için kiracının sorumlu olduğu bir borç veya zarar bulunmalıdır. Olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranmalar kiracıya yüklenemez. Kiraya veren, teslim sırasında fark edilebilen zarar ve eksiklikleri kiracıya gecikmeden yazılı olarak bildirmelidir.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı?
Kiralananın satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Taşınmazın yeni maliki mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle yalnızca “evi satın aldım” veya “tapuyu üzerime aldım” denilerek kiracıdan derhâl taşınması istenemez.
Yeni malik, kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için gerçek bir konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye talep edebilir. Bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve kanunda belirtilen dava sürelerine uyulması gerekir.
Yeni malik, yazılı bildirimin ardından edinme tarihinden altı ay sonra dava açma yolunu kullanabileceği gibi sözleşme süresinin sonunda da bir ay içinde dava açabilir. Bir aylık bildirim ve dava süreleri uygulamada hak kaybına neden olabilecek niteliktedir.
Ev Sahibi Kiralanana İstediği Zaman Girebilir mi?
Kiracının taşınmazı kullanma hakkı, özel hayatın ve konut dokunulmazlığının fiilî görünümünü de içerir. Ev sahibi, malik olduğunu ileri sürerek kiralanana habersiz ve izinsiz biçimde giremez.
Kiracı; gerekli bakım, onarım, satış veya sonraki kiralama amacıyla zorunlu olduğu ölçüde taşınmazın gösterilmesine izin vermelidir. Ancak kiraya veren, ziyaret veya çalışmayı uygun bir süre önceden bildirmeli ve kiracının menfaatlerini gözetmelidir.
Bu nedenle ev sahibinin taşınmazı gösterme hakkı sınırsız değildir. Gün ve saatlerin makul olması, önceden haber verilmesi ve ziyaretlerin kiracıyı sürekli rahatsız edecek yoğunluğa ulaşmaması gerekir.
Kira Süresi Bitince Kiracı Çıkarılabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin sona ermesi, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez.
Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce sona erdirme bildiriminde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, yalnızca sözleşmede yazılı sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak suretiyle sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. On yıllık sürenin hesabı, ilk sözleşme süresi ile uzama yıllarının ayrımı nedeniyle teknik değerlendirme gerektirir.
Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Ettirebilir?
Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı dilediği gerekçeyle çıkaramaz. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak düzenlenmiştir.
Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracı, vadesi gelen kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Süre, yazılı bildirimin tebliğini izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kiracı, ödeme emrini veya ihtarı dikkate almadan yalnızca ev sahibiyle sözlü şekilde anlaşmaya çalışırsa temerrüt ve tahliye riskiyle karşılaşabilir. Ödemenin eksiksiz, süresinde ve ispatlanabilir şekilde yapılması gerekir.
İki Haklı İhtar
Bir yıl veya daha uzun süreli kira ilişkisinde kiracı, aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olursa kiraya veren, ilgili kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Her ihtar “haklı ihtar” sayılmaz. Kiranın ihtardan önce ödenmiş olması, talep edilen tutarın hatalı bulunması veya ihtarın aynı muaccel borca ilişkin olması değerlendirmeyi değiştirebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir.
Yargıtay uygulamasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; yalnızca dava tarihinde değil, yargılama sırasında da devam etmesi aranır. Geçici, henüz doğmamış veya yalnızca daha yüksek kira elde etmeyi amaçlayan ihtiyaç iddiaları tahliye için yeterli görülmeyebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/(6)3-1540 Esas, 2021/878 Karar sayılı kararında da ihtiyacın yargılama sırasında devam etmesi gerektiği yönündeki ilke benimsenmiştir.
Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat
Kiralananın yeniden inşası, imarı veya esaslı biçimde onarılması gerekiyor ve çalışmalar sırasında kullanılması mümkün olmuyorsa tahliye gündeme gelebilir.
Basit boya, küçük tadilat veya kiracı içindeyken yapılabilecek işlemler, her durumda bu tahliye sebebini oluşturmaz. Projenin niteliği ve taşınmazın çalışma sırasında kullanılıp kullanılamayacağı araştırılır.
Yazılı Tahliye Taahhüdü
Kiracı, taşınmaz kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiş ve o tarihte çıkmamışsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınıp alınmadığı, kiralananın tesliminden sonra düzenlenip düzenlenmediği, tarihin sonradan doldurulduğu iddiası ve imza inkârı uyuşmazlığın seyrini değiştirebilir. Yargıtay uygulamasında adi yazılı taahhüde dayalı takipte imza veya tarihin açıkça inkâr edilmesi hâlinde belgenin niteliği ve ispat yöntemi ayrıca değerlendirilir.
Tahliye taahhütnamesi imzalanmış olması, her durumda ve hiçbir inceleme yapılmadan tahliye kararı verileceği anlamına gelmez.
Kiracının Aynı Yerde Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması mümkün olabilir.
Taşınmazın fiilen kullanılabilir olup olmadığı, paylı mülkiyet durumu, üzerinde başkasının kullanım hakkı bulunması ve aile ihtiyaçlarına uygunluğu somut olayda incelenir.
Ev Sahibi Kiracıyı Kendisi Çıkarabilir mi?
Tahliye, kural olarak kanunda belirtilen icra veya dava yollarıyla gerçekleştirilir. Ev sahibinin;
- Kilidi değiştirmesi,
- Kiracının eşyalarını dışarı çıkarması,
- Kiralanana zorla girmesi,
- Elektrik, su veya doğal gazı tahliye amacıyla kestirmesi,
- Sürekli baskı ve tehditle kiracıyı çıkarmaya çalışması,
hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir.
Bu davranışların özel hukuk ve ceza hukuku bakımından doğuracağı sonuç, gerçekleştirilen fiilin niteliğine göre değişebilir. Kiracının bu tür bir durumla karşılaşması hâlinde yazışmaları, görüntüleri, abonelik kayıtlarını, tutanakları ve tanık bilgilerini koruması önemlidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyeden Sonra Ev Başkasına Kiralanabilir mi?
Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle tahliyesini sağladığı taşınmazı haklı bir neden bulunmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye edilen taşınmaz da eski hâliyle üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Yeniden yapılan taşınmaz bakımından eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeli üzerinden öncelik hakkı bulunabilir.
Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Ancak tazminat hakkının doğması bakımından tahliyenin nasıl gerçekleştiği, bir mahkeme veya icra sürecinin bulunup bulunmadığı ve yeni kiralamanın şartları önem taşır.
Aile Konutunda Kiracı Eşin Hakları
Kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez.
Kira sözleşmesinde taraf olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir. Bu durumda fesih bildirimi veya ödeme süresi içeren ihtarların her iki eşe ayrı ayrı yöneltilmesi gerekir.
Bu düzenleme özellikle eşlerden birinin diğerinden habersiz şekilde kira sözleşmesini sona erdirmesini veya aile konutunun korunmasız kalmasını önlemeyi amaçlar.
Kiracının Taşınmazı Erken Boşaltması
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan taşınmazı geri verirse kira borcu, taşınmazın benzer şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir.
Ancak kiracı; ödeme gücüne sahip, kira ilişkisini devralmaya hazır ve kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek uygun bir yeni kiracı bulursa sorumluluğu daha erken sona erebilir. Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ve taşınmazı başka şekilde kullanarak elde ettiği yararlar da talep edilen bedelden düşülmelidir.
Anahtar Teslimi Neden Önemlidir?
Taşınmazın yalnızca boşaltılması, kira ilişkisinin fiilen sona erdiğini kanıtlamaya her zaman yetmez. Anahtarın kiraya verene teslim edildiği tarih, kira borcunun hangi tarihe kadar devam edeceğinin belirlenmesi bakımından önemlidir.
Yargıtay uygulamasında anahtar tesliminin sözleşmenin sona ermesine hukuki sonuç bağlayan bir vakıa olduğu ve teslim tarihinin ispatlanması gerektiği kabul edilmektedir. Bu nedenle anahtarlar;
- Yazılı anahtar teslim tutanağıyla,
- Noter aracılığıyla,
- İcra dosyası üzerinden tevdi edilerek,
- Teslimi açıkça doğrulayan yazışmalarla,
ispatlanabilir şekilde verilmelidir.
Kiracının Yükümlülükleri de Göz Ardı Edilmemelidir
Kiracı hakları, kiracının borçlarından bağımsız değildir. Kiracı;
- Kira bedelini ve sorumlu olduğu yan giderleri zamanında ödemeli,
- Taşınmazı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmalı,
- Komşulara gerekli saygıyı göstermeli,
- Kendisine ait olmayan esaslı arızaları gecikmeden bildirmeli,
- Kiraya verenin yazılı izni olmaksızın esaslı değişiklik yapmamalı,
- Konut ve çatılı işyerini yazılı izin olmadan alt kiraya vermemeli,
- Sözleşme sonunda taşınmazı olağan eskimeler dışında aldığı hâle uygun biçimde teslim etmelidir.
Kiracının taşınmaza kasten ağır zarar vermesi veya davranışlarının komşular açısından çekilmez hâle gelmesi, belirli durumlarda sözleşmenin yazılı bildirimle derhâl feshedilmesine yol açabilir.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kira tespit, tahliye, depozito, alacak, ayıp, tazminat ve sözleşmeden kaynaklanan diğer birçok uyuşmazlık bu kapsama girebilir. İcra ve İflas Kanunu uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin süreçler ise kanundaki istisna kapsamında bulunmaktadır.
Arabuluculuk başvurusu, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına; büro bulunmayan yerlerde ise bu işle görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılabilir.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve görevli mahkemede dava açılabilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda genel olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Ancak uyuşmazlığın icra hukukuna ilişkin olması veya özel bir kanuni düzenlemenin bulunması hâlinde görev ve usul değişebilir.
Kiracıların Hak Kaybı Yaşamamak İçin Saklaması Gereken Belgeler
Kira uyuşmazlıklarında çoğu zaman tarafların ne söylediğinden çok, neyi ispatlayabildiği belirleyici olur.
Kiracının özellikle şu belgeleri saklaması yararlıdır:
- İmzalı kira sözleşmesi ve ekleri,
- Teslim ve demirbaş tutanağı,
- Taşınmaya başlanırken çekilmiş tarihli fotoğraf ve videolar,
- Kira ve depozito ödeme dekontları,
- Banka transfer açıklamaları,
- Aidat ve kullanım gideri belgeleri,
- Ev sahibiyle yapılan mesajlaşmalar,
- Arıza ve onarım bildirimleri,
- İhtarname ve tebligatlar,
- Onarım faturaları ve teknik servis raporları,
- Tahliye sırasında düzenlenen teslim tutanağı,
- Anahtar teslimini gösteren belge.
Kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması ve açıklama bölümüne ilgili ayın yazılması, sonradan çıkabilecek ödeme uyuşmazlıklarını önemli ölçüde azaltabilir. Elden ödeme yapılmışsa imzalı ve tarihli makbuz alınmalıdır.
Kiracı, kendisine gönderilen noter ihtarnamesi veya icra ödeme emrini cevapsız bırakmamalıdır. Tebliğ tarihinden itibaren başlayan süreler kısa olabilir ve süre kaçırılması hâlinde sonradan ileri sürülebilecek itirazlar sınırlandırılabilir.
Kiracı Haklarının Somut Olay Üzerinden Korunması
Kira hukukunda aynı görünen iki uyuşmazlık farklı sonuçlanabilir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, taşınmazın teslim zamanı, ödeme günü, ihtarın tebliğ şekli, tahliye taahhüdünün ne zaman düzenlendiği ve anahtarın hangi tarihte teslim edildiği hukuki değerlendirmeyi doğrudan etkiler.
Özellikle tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, kira tespit davası, depozito iadesi ve ayıp sebebiyle kira indirimi konularında yalnızca genel internet bilgileriyle işlem yapılması hak kaybı riski doğurabilir.
Her dosyanın kendi şartlarına göre değerlendirilmesi gerektiğinden, hukuki sonucun somut olayın özelliklerine göre değişebileceği göz önünde bulundurulmalıdır. Sürelerin doğru hesaplanması, delillerin korunması ve usule uygun bildirim yapılması için profesyonel hukuki destek alınması önem taşır.
