Tapu devri dediğimiz şey, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının (ya da bazı hallerde belirli ayni hakların) tapu sicilinde yeni hak sahibi adına tescil edilmesidir. “Evi aldık, el sıkıştık” kısmı sosyal olarak önemli olabilir ama hukuken belirleyici olan: tapu müdürlüğünde doğru işlem türüyle, doğru belgeyle, doğru bedelle ve doğru beyanla tescilin yapılmasıdır.
Aşağıdaki rehberi bir avukat diliyle “sahada en çok takılan yerler” üzerinden, adım adım anlatıyorum.
Tapu devri hangi işlemlerle yapılır?
En yaygın devir türleri:
- Satış (alım-satım): Bedel karşılığı mülkiyet devri. En sık yapılan işlem.
- Bağış (hibe): Bedelsiz devirdir; harç oranı satışa göre farklıdır.
- Trampa (mal değişimi): Bir taşınmazın başka bir taşınmazla değişimi.
- Ölünceye kadar bakma akdi: Bakım borcu karşılığında devir (özel bir sözleşme türü).
- Miras intikali: “Devir” gibi düşünülse de teknik olarak mirasın tescil sürecidir; farklı kuralları vardır.
Bu içerikte ana omurga satış üzerinden ilerleyecek; diğerlerine de “farklar” başlığında netçe değineceğim.
Tapu devrinin altın kuralı: İşlem öncesi “tapu kaydı” ve risk kontrolü
Tapu devri çoğu zaman “evrak + ödeme” gibi görünür. Oysa pratikte sorun çıkaran şeylerin %80’i takyidat (kısıt/şerh/rehin/haciz) tarafında patlar.
İşleme başlamadan önce şunları mutlaka kontrol edin:
Tapu kaydı / takyidat (kısıtlar)
- İpotek var mı?
- Haciz / ihtiyati haciz var mı?
- Tedbir şerhi var mı?
- Aile konutu şerhi var mı?
- Şufa (önalım), intifa, irtifak gibi haklar var mı?
- Taşınmazın niteliği arsa/kat irtifakı/kat mülkiyeti mi?
“Takyidat” mülkiyeti kısıtlayan şerh/beyan/irtifak/rehinlerin genel adıdır.
Yetki ve taraf ehliyeti
- Satıcı gerçekten malik mi?
- İşlem vekâletle mi yapılacak? Vekâletname güncel, yetkisi açık ve fotoğraf/mühür koşulları uygun mu?
- Taraflardan biri kısıtlı mı (vasi, vesayet)?
- Tüzel kişi ise imza sirküleri + yetki kararı tam mı?
Bu kontrolü baştan yapmak, “randevuda sürpriz iptal” ihtimalini dramatik biçimde düşürür.
Tapu devri adım adım nasıl yapılır?
Uygulamada süreç çoğunlukla Web Tapu başvurusu ile ilerler; tapu müdürlüğü işlem hazırlanınca SMS ile harç/bedel ve randevu bilgisini iletir, ödemeler yapılır ve belirlenen saatte imza için müdürlükte olunur.
Adım 1 — Başvuru (Web Tapu / müdürlük kanalı)
- Satış başvurusu genellikle satıcı (malik) ya da yetkili vekil tarafından başlatılır.
- Taşınmaz bilgileri, alıcı bilgileri, iletişim ve beyanlar girilir.
Adım 2 — Evrak yükleme / ibraz hazırlığı
Tapu müdürlüğünün istediği belgeleri eksiksiz hazırlarsınız (aşağıda ayrıntılı liste var).
Adım 3 — Müdürlük incelemesi ve “işlem hazır” aşaması
- Müdürlük, taşınmaz kaydını, tarafları, kısıtları ve beyanları inceler.
- Uygunsa size SMS ile randevu ve ödeme bilgisi gelir.
Adım 4 — Harç ve döner sermaye ödemeleri
- Tapu harcı ve döner sermaye bedeli ödenir.
- Bazı işlemlerde ek bedeller doğabilir (ör. yabancı taraf varsa ek döner sermaye).
Adım 5 — Randevuda imza ve tescil
- Taraflar (ve varsa tercüman/vekil) tapu müdürlüğünde imza aşamasına gelir.
- İmzalar tamamlanınca tescil yapılır, tapu senedi düzenlenir.
Satış için gerekli belgeler (en güncel pratik liste)
TKGM’nin satış işlemi için saydığı çekirdek evraklar şunlardır:
- Kimlik belgesi (taraflar ve varsa temsilciler)
- Temsil belgesi (vekaletname, vasi kararı vb. varsa)
- Yabancının taraf olduğu satışlarda değerleme raporu (SPK yetkili kuruluşlardan)
- DASK poliçesi (bina vasıflı taşınmazlarda)
- Emlak vergisi değeri (beyan değeri, emlak vergisi değerinden düşük olamaz mantığı burada devreye girer)
Not: DASK yükümlülüğüyle ilgili TKGM’nin açık vurgusu var; satış yapılacağı zaman zorunlu deprem sigortasının yükümlüsü taşınmaz maliki veya intifa hakkı sahibidir.
Uygulamada ayrıca sık istenen/işi hızlandıran ekler
(İl/ilçe ve işleme göre değişebilir)
- Tarafların iletişim bilgileri (telefon/e-posta)
- Satış bedelinin banka kanalıyla ödenmesine dair dekont (özellikle yabancı işlemlerinde ve bazı denetim süreçlerinde önem kazanır)
- Site/kooperatif gibi yerlerde borcu yoktur yazısı (her zaman şart değil ama pratikte sorun önler)
Masraflar ve vergiler: Tapu devrinde neler ödenir?
Tapu devrinde masraf kalemlerini zihinde 3’e ayırın:
- Tapu harcı (Harçlar Kanunu kapsamında)
- Döner sermaye ücreti (TKGM tarifesi)
- Diğer olası giderler (değerleme raporu, tercüman, vekalet, banka masrafları vb.)
Tapu harcı (satışta en kritik kalem)
TKGM’nin satış işlemi için verdiği net bilgi şu:
Satış için beyan edilen değer, emlak beyan değerinden düşük olmamak üzere, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (yani %2 + %2) oranında harç alınır.
Basit örnek:
Satış bedeli: 3.000.000 TL
- Alıcı harcı: 3.000.000 × %2 = 60.000 TL
- Satıcı harcı: 3.000.000 × %2 = 60.000 TL
Toplam: 120.000 TL
Sahadaki kritik not (harç “farkı” riski):
Bedeli “düşük gösterme” girişimleri kısa vadede harcı azaltıyor gibi görünse de sonrasında izaha davet/ceza/faiz gibi süreçlerle can yakabilir. En sağlıklısı, bankadan ödeme ve gerçek bedel uyumudur.
Döner sermaye ücreti (her işlemde çıkar, tutarı yöreye göre değişir)
Döner sermaye ücreti, TKGM’nin (I) sayılı tarife cetvelindeki gösterge/ilave gösterge ve yöresel katsayı ile hesaplanır. Gösterge 2026 için 2.227,00 TL, ilave gösterge 307,00 TL olarak tarifede yer alır.
Formül mantığı (özet):
- İşlem ücreti = Yöresel Katsayı (YK) × Gösterge (2.227 TL)
- Bazı durumlarda ilave işlem ücreti = YK × İlave gösterge (307 TL) eklenir.
- Satış gibi işlemlerde taşınmazın niteliğine ve tek/çoklu taşınmaza göre “kaç adet işlem ücreti” alınacağı tarifede detaylıdır.
Yöresel katsayı nereden geliyor?
YK, il/ilçe bazında TKGM tarafından yayımlanan listede yer alır. Örneğin Ankara/Çankaya için “tapu” katsayısı 3 olarak listelenmiştir.
Örnek hesap (YK=3 olan bir ilçede, tek bağımsız bölüm satışı):
- İşlem ücreti: 3 × 2.227 = 6.681 TL
Bu, döner sermaye tarafında sık gördüğünüz “tek satış işlem bedeli” bandını verir. (İşlem türü/çoklu taşınmaz/bağımsız bölüm sayısı arttıkça artar.)
Yabancı taraf varsa ek döner sermaye:
Yabancıların taraf olduğu devir borcu doğuran tapu işlemlerinde, döner sermaye ücretine ek olarak taşınmaz/bağımsız bölüm başına 20.868 TL maktu bedel öngörülmüştür.
Diğer olası giderler
Duruma göre değişir:
- SPK lisanslı değerleme raporu (yabancı taraflı satışlarda zorunlu)
- Tercüman (Türkçe bilmeyen taraf varsa)
- Noter/vekalet masrafları (vekille işlem)
- Banka transfer masrafları, eksper ücretleri vb.
“En çok hata yapılan” 12 nokta (pratik uyarılar)
- Takyidatı okumadan kapora vermek (ipotek/haciz/t edbir sürprizi)
- Aile konutu ihtimalini es geçmek (eş rızası gerektiren senaryolar çıkabilir)
- Vekaletnamede yetki sınırlarını kontrol etmemek (satış yetkisi açık olmalı)
- DASK’ı son gün hatırlamak (bina vasıflı taşınmazda işlem kilitlenir)
- Emlak beyan değerinin altına bedel yazmak (harç hesabı ve risk)
- Yabancı işleminde değerleme raporunu yanlış yerden almak (SPK yetkilisi şart)
- Birden fazla bağımsız bölüm tek işlemdeyse “kaç işlem ücreti” doğacağını hesaba katmamak
- Ödeme/bedel uyumunu belgesiz bırakmak
- Tapu niteliği (kat irtifakı/kat mülkiyeti/arsa) ile fiili durumun çelişmesi
- Belediye/imar kaynaklı sorunlar (iskan/kaçak yapı gibi)
- Hisseli taşınmazlarda pay oranı ve şufa risklerini dikkate almamak
- Randevuda tarafların hazır bulunmaması (özellikle imza günü lojistiği)
Satış dışı devirlerde masraf farkları (kısa ama net)
Bağış (hibe)
TKGM SSS’de bağış için: beyan değeri üzerinden binde 68,31 oranında harç, bağışı kabul edenden tahsil edilir bilgisi yer alır.
Ayrıca döner sermaye ücreti de alınır.
Trampa (mal değişimi)
Trampada da beyanlar ve harçlar işlem türüne göre farklılaşır; değerlerin doğru belirlenmesi özellikle önemlidir.
Miras intikali
Miras tescili kendi kurallarıyla yürür; temel evrak “veraset ilamı” ve mirasçılık/paylaşım yapısına göre değişen belgelerdir.
Mini kontrol listesi (işlem günü “sorunsuz imza” için)
- Takyidat temiz / riskler yönetildi
- Kimlikler ve temsil belgeleri hazır
- DASK poliçe no hazır (bina ise)
- Emlak beyan değeri kontrol edildi
- Yabancı varsa SPK değerleme raporu hazır
- Harç + döner sermaye ödemeleri tamam
- Randevu saatinden önce tapu müdürlüğünde olacak şekilde plan yapıldı
Tapu Devri Hakkında SSS
Özellikle şu kayıtlar varsa kapora “tehlikeli” hale gelir:
Haciz / ihtiyati haciz
Tedbir şerhi
Aile konutu şerhi
İpotek (kaldırılacak mı, nasıl kaldırılacak?)
İntifa hakkı (taşınmaz başkasının kullanımında olabilir)
Güvenli yaklaşım: Kapora verilecekse bile, en azından yazılı bir “satış vaadi / şartlı protokol” ile; takyidat temizliği, ipotek kaldırma, belediye borcu, iskan gibi şartlara bağlanması.
Ama pratikte taraflar arasında uyuşmazlık çıkmasın diye:
ödeme planı,
teslim tarihi,
demirbaşlar,
ayıplar,
cezai şart
gibi konuları düzenleyen yazılı bir protokol çok işe yarar.
Randevuyu “ben alıcıyım ben alayım” yaklaşımı bazen mümkün olsa da en sorunsuz akış, malik tarafından başlatılan başvurudur.
Yanlış taşınmaz seçimi: Aynı kişiye ait birden fazla kayıt varsa
Bedeli hatalı yazmak: Emlak beyan değerinin altına düşmek
Alıcı TCKN/VKN yanlışlığı
Telefon numarası hatası: SMS doğrulama gelmez, süreç kilitlenir
“Binde 20” demek %2 demektir (20/1000 = 0,02).
Kural: Alıcı %2 + satıcı %2 (toplam %4) şeklinde tahakkuk eder.
Eğer piyasa bedeli emlak değerinden çok yüksekse ve siz düşük beyan girerseniz, ileride vergi incelemesi/izaha davet gibi süreçlere konu olabilir.
En sağlıklı yöntem: bedeli gerçeğe uygun beyan + banka transferi ile uyum.
harç farkı,
gecikme faizi,
idari yaptırımlar,
izaha davet süreçleri
gibi riskler doğabilir. Ayrıca ileride evi satarken “ben bu evi çok ucuza almışım” görüntüsü, açıklama yükü doğurabilir.
Tutar il/ilçe bazında “yöresel katsayı” ile çarpıldığı için her yerde aynı çıkmaz. Aynı işlem İstanbul’un bir ilçesinde farklı, başka bir ilçede farklı olabilir.
Ama taraflar aralarında masraf paylaşımı anlaşabilir:
“Harçlar alıcıdan, döner sermaye ortadan”
“Her şey alıcıdan”
gibi.
Önemli olan: ödeme aşamasında sürpriz çıkmasın diye, bunu protokolde açıkça yazmak.
En güvenlisi:
Bedeli banka üzerinden ödeyin,
Açıklamaya taşınmaz bilgilerini yazın,
Mümkünse tapu randevusuna yakın zamanda yapın.
Bazı işlemlerde (özellikle yabancı taraflı) banka kanıtı fiilen daha çok önem kazanır.
Pratikte 3 yöntem var:
İmza öncesi ödeme: Alıcı için riskli.
İmza sonrası ödeme: Satıcı için riskli.
Blokeli çek / güvenli ödeme / eş zamanlı transfer: En dengeli yöntem.
Her aile/işlem farklıdır ama “eş zamanlılık” esas olmalı.
Banka ekspertiz/uygunluk süreçlerini yürütür.
Tapu randevusuna yakın, banka kredi kullandırır.
Tapuda satış olur; banka çoğu zaman aynı anda ipotek tesis ettirir.
Dikkat: Kredi çıkmadıysa, kapora/protokolde “kredi çıkmaması” ihtimaline dair madde yoksa sorun yaşanabilir.
Satıştan önce ipotek kaldırılır (en rahat senaryo)
Satış yapılır, ipotek devam eder (riskli; borç kimin üstünde, hangi koşulla kalkacak çok net olmalı)
İpotek “bankanın teminatı”dır. İpotek duruyorsa, taşınmaz üzerinde banka lehine bir yük kalır.
Haciz, malikin tasarrufunu kısıtlayan bir kayıt olduğundan, önce kaldırılması gerekir ya da alıcı bunu bilerek/isteyerek özel çözümle ilerler (bu da uzmanlık gerektirir).
Kat mülkiyeti: Yapı tamamlanmış, bağımsız bölüm hukuken netleşmiş yapı.
Kat irtifakı: Proje üzerinden kurulu hak; çoğu zaman iskan/ruhsat süreçleri tam bitmemiş olabilir.
Alıcı açısından kat mülkiyeti daha “oturmuş” bir tapu türüdür. Kat irtifakında belediye/iskan süreçlerini sorgulamak daha önemlidir.
En hızlı senaryoda aynı gün/ertesi gün randevu gelebilir; yoğun dönemlerde uzayabilir. Süreyi belirleyen şey çoğu zaman:
evrak eksikliği,
takyidat sorunları,
belediye/DASK/ekspertiz süreçleri,
taraflara ulaşılamaması
olur.
Vekalette şu netlikler aranır:
Satış yetkisi (gerekirse bedel yetkisi),
Taşınmazın açık tanımı veya yetkinin kapsamı,
Gerekirse ipotek, ferağ gibi işlemler.
Vekaletle işlem, pratikte hız sağlar ama hatalı vekalet en çok “randevuda iptal” sebebidir.
Ama işlem karmaşıksa (hisseli satış, ipotek kaldırma, haciz/tedbir, aile konutu riski, yabancı taraf, şirket satışı, trampa vb.) bir avukatla ilerlemek, “masraf” değil çoğu zaman “zarar önleme sigortası”dır.
kira sözleşmesi,
depozito,
tahliye planı,
kira bedeli ve ödeme düzeni
netleşmeden “ben satın aldım çıkar” yaklaşımı pratikte sorun çıkarır. Kiracı hukukunda prosedürler vardır; “hemen çıkarma” beklentisi gerçekçi değildir.
Belediyenin emlak beyan değeri (vergisel taban)
Piyasa/rayiç değer (gerçek satış değeri)
Tapu harcı açısından “beyan edilen değer emlak değerinin altında olamaz” çizgisi önemlidir. Piyasa değeri ise fiili riskler (inceleme/izah) açısından önemlidir.
DASK/iskan/ruhsat,
belediye vergileri,
kullanım amacı ve idari süreçler
tarafında farklı etkiler doğabilir. Ticari taşınmazlarda ayrıca kiracılık/teslim/vergisel boyutlar daha “kayıtlı” yürür.
