Kira Artışı Nasıl Belirlenir? Sınırlar, Endeksler ve Dava Süreci

Kira artışı, uygulamada çoğu zaman yalnızca “TÜFE oranı” üzerinden konuşulsa da, hukuken tek boyutlu bir mesele değildir. Kira sözleşmesindeki artış hükmü, taşınmazın konut mu yoksa çatılı işyeri mi olduğu, kira ilişkisinin kaçıncı yılında bulunulduğu, taraflar arasında yazılı artış anlaşması olup olmadığı, gerektiğinde emsal kiralar ve hakimin takdir yetkisi birlikte değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344, 345 ve 346. maddeleri bu alandaki temel çerçeveyi kurarken; kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

1 Temmuz 2024 itibarıyla, konut kiralarında bir dönem uygulanan %25 artış sınırı sona ermiş; yeniden Türk Borçlar Kanunu m. 344’teki genel sisteme dönülmüştür. Buna göre Türk lirası üzerinden kararlaştırılmış kira sözleşmelerinde, yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artışlarda esas alınan üst sınır, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Güncel oran ise her ay TÜİK tarafından yeniden açıklandığı için, uygulamada artış ayına denk gelen son verinin ayrıca kontrol edilmesi gerekir. TÜİK’in Şubat 2026 bülteninde on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi %33,39 olarak açıklanmıştır.

Kira artışının hukuki dayanağı nedir?

Türk Borçlar Kanunu m. 344 neyi düzenler?

Türk Borçlar Kanunu m. 344, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın sınırlarını belirler. Maddeye göre taraflar artış oranı konusunda anlaşmış olsalar bile, bu anlaşma TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Taraflar bu konuda hiç anlaşmamışsa da kira bedeli, yine bu üst sınır gözetilerek ve hakkaniyet esas alınarak belirlenir. Ayrıca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde sistem değişir; bu aşamada hakim, yalnızca endeksi değil, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alır.

Kira artışında bugün hangi endeks esas alınır?

Uygulamada artık üretici fiyat endeksi değil, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalaması esas alınır. 2019’daki değişiklikle birlikte kira artışında kullanılan ölçüt, ÜFE’den TÜFE’ye çevrilmiştir. Bu nedenle eski sözleşmelerde ya da eski içeriklerde “ÜFE” ifadesi görülse bile, güncel değerlendirmede esas alınması gereken ölçüt TÜFE’dir.

%25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarına özgü geçici %25 artış sınırı, 11 Haziran 2022’de yürürlüğe girmiş, daha sonra 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmış ve bu tarihten sonra sona ermiştir. Bugün bakımından genel kural yeniden TBK m. 344’tür. Başka bir ifadeyle, artık artış hesabında geçici %25 tavan değil, ilgili dönemin TÜFE on iki aylık ortalama oranı dikkate alınır.

Kira artışı hangi hallerde nasıl belirlenir?

Sözleşmede artış şartı varsa

Kira sözleşmesinde “her yıl TÜFE oranında artış yapılır” ya da “her yıl %X oranında artış yapılır” şeklinde bir hüküm bulunabilir. Ancak bu hüküm, kanuni üst sınırı aşmadığı ölçüde geçerlidir. Sözleşmede yazan oran, TÜFE on iki aylık ortalamayı geçiyorsa, aşan kısım uygulanmaz. Kiraya verenin, sırf sözleşmede daha yüksek oran yazdığı için bunu doğrudan talep etmesi hukuken korunmaz.

Sözleşmede artış şartı yoksa

Taraflar artış oranını hiç belirlememişse, bu durum “kiraya hiç zam yapılamaz” anlamına gelmez. TBK m. 344 uyarınca hakim, bir önceki kira yılının TÜFE üst sınırını aşmamak koşuluyla ve kiralananın durumunu dikkate alarak kira bedelini hakkaniyete göre belirleyebilir. Bu özellikle taraflar arasında uzlaşma sağlanamadığında önem kazanır.

Konut ve çatılı işyeri bakımından fark var mı?

Genel sistem bakımından hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında TBK m. 344 uygulanır. Dolayısıyla artış sınırı bakımından her iki kira türünde de temel ölçüt TÜFE’dir. Ancak uygulamada uyuşmazlığın niteliği, emsal değerlendirmesi ve ticari kullanımın ekonomik koşulları nedeniyle işyeri kiralarında delil ve hesaplama tartışmaları daha teknik hale gelebilir. 2019 değişiklikleri sonrasında çatılı işyeri kiraları bakımından da TÜFE üst sınırının uygulandığı kabul edilmektedir.

Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira sözleşmelerinde durum nedir?

TBK m. 344’e göre kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz. Kanun burada “aşırı ifa güçlüğü” hükmünü saklı tutmuştur. Beş yıl geçtikten sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak, maddenin üçüncü fıkrasındaki sistem uygulanır. Bu tür sözleşmelerde değerlendirme çoğu zaman standart yıllık artış hesabından daha teknik hale gelir.

Beş yıldan sonra kira artışı neden farklı değerlendirilir?

Beş yıl dolmadan önceki dönem

Kira ilişkisinin ilk beş yılında temel kural, sözleşmedeki artış hükmünün veya hakimin belirlemesinin TÜFE on iki aylık ortalama sınırını aşmamasıdır. Bu dönemde piyasa rayicine dayanılarak sınırsız bir artış istenmesi mümkün değildir.

Beş yıl dolduktan sonraki dönem

TBK m. 344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira yılının bedelinin; TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek, hakkaniyete uygun biçimde belirlenebileceğini düzenler. Burada artık yalnızca endeks hesabı yapılmaz; taşınmazın bulunduğu bölge, niteliği, kullanım şekli, aynı çevredeki emsal kiralar ve dosyaya sunulan diğer deliller önem kazanır. Bu nedenle 5. yıl sonrası uyuşmazlıklar, uygulamada çoğu kez kira tespit davası konusu olur.

Her beş yılın sonunda yeniden değerlendirme yapılır mı?

Evet. Kanun, beş yıldan sonraki her beş yılın sonunda bu yöntemin yeniden uygulanabileceğini öngörür. Aradaki yıllarda ise yine önceki fıkralardaki ilkelere göre artış yapılır. Başka bir ifadeyle, her yıl rayiç kira davası mantığıyla sınırsız bir güncelleme değil; belirli eşik yıllarda daha kapsamlı bir yargısal değerlendirme söz konusudur.

Kira artışı için örnek tablo

Uygulanacak sistemin kısa özeti

Bu tablo, öğretici bir çerçeve sunar; her somut olayda sözleşme tarihi, yenileme dönemi, ödeme belgeleri ve emsal deliller ayrıca incelenmelidir.

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Güncel endekse göre basit örnek

Aşağıdaki örnek yalnızca hesaplama mantığını göstermek içindir. TÜİK’in Şubat 2026 bülteninde on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi %33,39 olarak açıklanmıştır. Buna göre mevcut kira bedeli 20.000 TL ise:

20.000 TL x %33,39 = 6.678 TL artış
Yeni kira bedeli = 26.678 TL

Bu örnek, yalnızca yıllık artış hükmünün doğrudan uygulandığı klasik senaryoya ilişkindir. Eğer uyuşmazlık 5. yıl sonrasına ilişkinse, yalnızca bu matematiksel oranla yetinilmez; emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi ayrıca devreye girer. Ayrıca gerçek hesapta, artışın uygulanacağı ay için geçerli son TÜİK verisi esas alınmalıdır.

“Sözleşmede %50 yazıyor” ise ne olur?

Sözleşmede açıkça %50 yazıyor olması, tek başına bu oranın geçerli olduğu anlamına gelmez. Artış hükmü, TBK m. 344’teki emredici sınırı aşarsa, fazla kısım uygulanmaz. Bu nedenle sözleşme metnindeki oran ile kanuni tavan mutlaka karşılaştırılmalıdır.

“Ev sahibi emsal kiralar yükseldi” diyerek doğrudan yüksek artış isteyebilir mi?

İlk beş yıl içinde, sırf bölgedeki kiralar yükseldi diye kanuni sınırın üzerinde tek taraflı artış talep edilmesi genel olarak mümkün değildir. Emsal kira bedelleri özellikle beş yıl sonrası kira tespitinde daha güçlü bir rol oynar. Bu ayrım, uygulamadaki en sık karıştırılan noktalardan biridir.

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesini amaçlayan davadır. Özellikle taraflar arasında uzlaşma sağlanamadığında, kira artış oranının sözleşme ve kanun hükümleri çerçevesinde yargısal olarak belirlenmesi için açılır. Kanunun sistematiğinde bu dava, kira ilişkisinin süresi ve sözleşmedeki artış düzenlemesine göre farklı sonuçlar doğurabilir.

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

TBK m. 345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın ne zaman açıldığı, belirlenecek yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler. Bu nedenle “her zaman açılabilir” ifadesi, “her zaman aynı sonucu doğurur” şeklinde anlaşılmamalıdır.

Yeni dönemden itibaren geçerli olması için süre neden önemlidir?

TBK m. 345 uyarınca dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa; ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılıp dava yeni dönem sonuna kadar açılmışsa, mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Ayrıca sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair hüküm varsa, yine yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilir. Bu teknik ayrım, geçmişe etkili sonuç bakımından kritik önemdedir.

Dava süreci nasıl işler?

Arabuluculuk aşaması

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Adalet Bakanlığı da kira uyuşmazlıklarında bu sistemin 1 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu hale geldiğini açıkça duyurmuştur. Bu nedenle arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan davalarda usul yönünden sorun doğabilir.

Mahkeme aşaması

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa uyuşmazlık dava yoluna taşınır. Kira tespitinde mahkeme, yalnızca sözleşme metnine değil; ödeme kayıtlarına, kira başlangıç tarihine, önceki artışlara, taşınmazın fiziksel ve ekonomik özelliklerine, gerektiğinde bilirkişi incelemesine ve emsal kira verilerine bakar. Özellikle 5. yıl sonrası dosyalarda emsal karşılaştırması ve bilirkişi raporu çoğu zaman belirleyici hale gelir.

Deliller neden önemlidir?

Kira tespit davası yalnızca hukuki değil, aynı zamanda olgusal bir değerlendirme içerir. Bu nedenle şu başlıklar çoğu dosyada önem taşır:

Kira sözleşmesi

Başlangıç tarihi, artış hükmü, kira bedelinin para birimi ve yenileme sistemi doğrudan incelenir.

Ödeme kayıtları

Fiilen hangi bedelin ödendiği ve artışların nasıl uygulandığı uyuşmazlığın kapsamını belirler.

Emsal kira verileri

Özellikle 5. yıl sonrası değerlendirmede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri önem kazanır.

Taşınmazın niteliği

Büyüklük, cephe, kullanım amacı, bina yaşı, konum ve ticari değer gibi unsurlar hakimin takdirinde rol oynar.

Kiracı aleyhine geçersiz sayılabilecek kayıtlar nelerdir?

TBK m. 346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler. Özellikle kira bedelinin geç ödenmesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya gelecek kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Uygulamada sözleşmelere eklenen ağır cezai şart kayıtları bu nedenle her zaman geçerli kabul edilmez.

Bu hüküm, kira artışı tartışmalarında da önemlidir. Zira bazı uyuşmazlıklarda kira zammı, gecikme, tahliye baskısı ve yan ödeme talepleri aynı dosyada iç içe geçer. Sözleşme hazırlanırken veya incelenirken yalnızca artış oranına değil, kiracı aleyhine ek yükümlülük doğuran hükümlere de dikkat edilmelidir.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorular

Ev sahibi istediği zaman rayiç bedel isteyebilir mi?

Hayır. Özellikle ilk beş yılda artış sistemi kanuni sınırlarla çevrilidir. 5. yıl sonrası dönemlerde ise rayiç ve emsal kavramları daha güçlü hale gelse de, yine bunun mahkeme önünde ve hukuki ölçütlerle değerlendirilmesi gerekir.

Kiracı, kanuni sınırı aşan artışı kabul etmişse sonradan itiraz edebilir mi?

Somut olayın özellikleri önemlidir. Ancak emredici sınıra aykırı artış kayıtlarının aşan kısmı bakımından geçerlilik tartışması doğabilir. Uyuşmazlık büyümeden önce ödeme belgeleri, ihtarnameler ve sözleşme metni birlikte değerlendirilmelidir. %25 sınırının yürürlükte olduğu döneme ilişkin ihtilaflarda da aynı şekilde, geçici düzenleme kapsamı ve yenileme tarihi önem taşır.

Kira tespit davası ile tahliye davası aynı şey midir?

Hayır. Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir; tahliye davası ise kira ilişkisinin sona erdirilmesi sonucunu doğurabilir. Uygulamada aynı kira ilişkisi içinde her iki başlık ayrı hukuki şartlara bağlıdır ve farklı deliller gerektirebilir. Arabuluculuk bakımından da dosyanın konusu doğru tanımlanmalıdır.

Hukuki Değerlendirme

Kira artışı, yalnızca aylık TÜİK verisinin kira bedeline uygulanmasından ibaret değildir. Hukuken belirleyici olan; sözleşmedeki artış hükmü, TÜFE on iki aylık ortalama sınırı, beş yıllık süre eşiği, emsal kiralar, hakimin hakkaniyet değerlendirmesi ve gerektiğinde arabuluculuk ile dava sürecinin usulüne uygun yürütülmesidir. 1 Temmuz 2024 sonrası dönemde artık geçici %25 sınırı değil, yeniden TBK m. 344 sistemi uygulanmaktadır. Bununla birlikte her somut olay, sözleşme tarihi ve kira ilişkisinin evresi bakımından ayrı değerlendirilmelidir.

Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklarda sözleşme metni, ödeme geçmişi ve dava zamanlaması birlikte incelenmelidir.

Yazar: Av. Erdem Varol

Bu web sitesinde yer alan içerikler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her hukuki konu, somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir. İçeriklerin izinsiz şekilde kopyalanması, çoğaltılması ve başka mecralarda kullanılması uygun değildir.