Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, yalnızca “sözleşmenin sona erdirilmesi” meselesi değildir. Uyuşmazlık çoğu zaman, yüklenicinin işe hiç başlamaması, inşaatı makul ilerleme düzeyine getirememesi, teslimi geciktirmesi, projeye aykırı veya ayıplı imalat yapması, ruhsat ve iskan sürecini sözleşmeye uygun yürütmemesi ya da arsa sahibinin devir ve işbirliği borçlarını ihlal etmesi nedeniyle ortaya çıkar. Ancak asıl kritik nokta şudur: Bu sözleşmeler taşınmaz devri unsurunu da içerdiği için, fesih kararı tapunun akıbetini, üçüncü kişilere yapılan devirleri, tazminatın türünü ve tasfiyenin yöntemini doğrudan etkiler. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih, klasik bir eser sözleşmesi uyuşmazlığından daha ağır sonuçlar doğurur.
Uygulamada en çok sorulan soru, “arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir mi?” sorusudur. Buna verilecek cevap, somut olayın yapısına göre değişmekle birlikte, genel çerçevede şudur: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi ile eser sözleşmesini bir arada barındıran iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu nedenle, karşı tarafın kabulü yoksa sırf tek taraflı bir ihtar gönderilmesi her zaman tasfiyeyi kendiliğinden tamamlamaz; uyuşmazlık halinde fesih ve buna bağlı tapu-tazminat sonuçları çoğu kez mahkeme kararı ile kesinleşir. Yargıtay da, bu sözleşmelerin taşınmaz devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla sona erdirilmesini değil, tarafların anlaşmasını veya mahkeme kararını esas almaktadır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda tek başına bağımsız bir sözleşme tipi olarak düzenlenmiş değildir; buna rağmen Yargıtay ve öğretide, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi unsurunu bir araya getiren karma bir sözleşme olarak kabul edilir. Yüklenicinin asli borcu binayı sözleşmeye, projeye ve teknik kurallara uygun biçimde meydana getirip teslim etmektir; arsa sahibinin karşı edimi ise bedel olarak arsa payı devridir. Bu yapı, fesih halinde neden sadece “inşaat ne kadar yapılmıştı?” sorusunun değil, “hangi pay kime geçti, hangi hak ne zaman doğdu, üçüncü kişiler ne kazandı?” sorularının da önem kazandığını açıklar.
Bu sözleşmeler, tapulu taşınmazın ileride yükleniciye devrini öngördüğü için kural olarak resmi şekilde yapılmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme biçiminde yapılmasının geçerlilik şartı olduğunu açıkça vurgulamaktadır. Bununla birlikte, Yargıtay uygulamasında iki önemli istisna öne çıkar: Sözleşme şekle aykırı olsa bile tarafların edimleri büyük ölçüde ifa edilmişse veya arsa payı tapuda fiilen yükleniciye devredilmişse, sonradan şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralı bakımından sınırlandırılabilmektedir.
Paylı mülkiyete konu arsalarda ayrıca bütün paydaşların katılımı da önemlidir. 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme kararı, paylı malın amacını değiştiren ve taşınmaz üzerinde kapsamlı yapı faaliyetini öngören bu sözleşmelerde, tüm paydaşların katılımının veya sonradan usulüne uygun icazetinin aranacağını; aksi halde sözleşmenin geçersizlik sorunu doğurabileceğini belirtmektedir. Uygulamada çok sayıda fesih ve tapu davasının kaynağında, tam da bu eksik taraf teşkili ve eksik malik katılımı yer almaktadır.
Fesih ile Geçersizlik Aynı Şey Değildir
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karıştırılan husus, geçersizlik ile fesih arasındaki farktır. Geçersizlik, çoğunlukla sözleşmenin kuruluş anındaki sakatlıktan kaynaklanır; örneğin resmi şekle uyulmaması veya gerekli maliklerin katılmaması gibi. Fesih ise, esasen geçerli kurulmuş bir sözleşmenin sonradan ortaya çıkan ihlaller nedeniyle sona erdirilmesiyle ilgilidir. Bu ayrım, tasfiyenin rejimini, tapu kayıtlarının durumunu ve talep edilebilecek zararın niteliğini değiştirir. Özellikle tazminat bakımından, “geçerli kurulmuş ama bozulmuş sözleşme” ile “başlangıçtan itibaren sorunlu sözleşme” aynı hukukî sonuca götürmez.
Hangi Hallerde Fesih Gündeme Gelir?
Fesih sebepleri sözleşme metninden, TBK’nın genel temerrüt hükümlerinden ve eser sözleşmesine ilişkin özel hükümlerden birlikte değerlendirilir. TBK’ya göre borçlu temerrüde düştüğünde alacaklı uygun süre verebilir; bazı hallerde ise süre vermeden ifadan vazgeçme, tazminat veya dönme hakkını kullanabilir. Eser sözleşmesinde ayrıca, yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi geciktirmesi veya mevcut gidişata göre işi kararlaştırılan sürede bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması halinde iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. Yine imalat sürecinde eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı yapılacağının açıkça görülmesi halinde iş sahibi süre verip aykırılığın giderilmesini isteyebilir; giderilmezse işi üçüncü kişiye yaptırma yoluna gidebilir.
Uygulamada arsa sahibinin feshe dayanak yaptığı başlıca ihlaller; inşaata hiç başlanmaması, ruhsat sürecinin sürüncemede bırakılması, sözleşmedeki ilerleme takvimine uyulmaması, teslim tarihinin açıkça kaçırılacağının anlaşılması, projeye aykırı imalat, eksik işler, yapı kullanma izin belgesinin alınmaması, ortak alanların veya arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin sözleşmeye uygun teslim edilmemesidir. Buna karşılık yüklenici açısından da arsa sahibinin kademeli devir borcunu yerine getirmemesi, projeye veya ruhsata esas belge ve muvafakatleri vermemesi, inşaatın yürütülmesini engellemesi gibi haller fesih veya ifadan vazgeçme tartışmasını doğurabilir. Bu nedenle fesih, tek yönlü bir kavram değil; çoğu zaman karşılıklı edim dengesinin ve kusur dağılımının incelenmesini gerektiren bir uyuşmazlık alanıdır.
İhtar ve Uygun Süre Zorunlu mudur?
TBK m. 123 ve devamı uyarınca, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüt halinde kural olarak borçluya uygun süre verilmesi mümkündür; ancak aynı Kanun’un 124. maddesi, süre vermenin etkisiz olacağı, ifanın alacaklı bakımından yararsız kaldığı veya belirli vadenin kesin önem taşıdığı hallerde ayrıca süre verilmesini gereksiz sayar. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de bu sistem uygulanır. Ne var ki uygulamada her olayda otomatik bir sonuca varmak doğru olmaz; çünkü bazı dosyalarda teslim süresi dolmamış olsa bile mevcut ilerleme düzeyi, ruhsat durumu ve teknik takvim değerlendirilerek TBK m. 473 kapsamında teslim günü beklenmeden fesih tartışması yapılabilmektedir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 15.10.2018 tarihli, 2018/1277 E., 2018/3790 K. sayılı kararında da, ruhsat alınabilir hale gelinip gelinmediği, ruhsat alınamamasında kimin kusurlu olduğu, kaba inşaat süresi dikkate alındığında işin sözleşme süresinde tamamlanmasının mümkün olup olmadığı ve TBK m. 473 koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılmadan verilen fesih kararının isabetsiz olduğu belirtilmiştir. Bu yaklaşım, fesih davalarında salt ihtar tarihine bakılmadığını; teknik ilerleme, imar-ruhsat süreci ve kusurun kimde olduğunun birlikte incelendiğini göstermektedir.
Geriye Etkili Fesih ile İleriye Etkili Fesih Arasındaki Esaslı Fark
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde asıl düğüm, feshin geriye mi yoksa ileriye mi etkili sonuç doğuracağıdır. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre, yüklenicinin kusuru nedeniyle iş süresinde bitirilememişse fesih hakkı vardır; ancak uyuşmazlık sadece feshin varlığında değil, tasfiyenin hangi rejime göre yapılacağında toplanır. 25.01.1984 tarihli, 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararı, bu alandaki temel çerçeveyi oluşturmuş; arsa payı karşılığı inşaat ilişkilerinde feshin sonuçlarının dürüstlük kuralı ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiştir.
Geriye etkili fesihte sözleşme, kural olarak baştan itibaren tasfiye edilir. Bu durumda yüklenici, yaptığı iş oranında doğrudan sözleşmedeki paylaşım oranına göre arsa payı talep eden taraf olarak değil; çoğu olayda sebepsiz zenginleşme veya tasfiye ilkeleri çerçevesinde yaptığı işin karşılığını isteyen taraf konumuna düşer. Nitekim Yargıtay kararlarında, geriye etkili fesihte yüklenicinin orantılı arsa payı değil, yapılan imalatın bedeline dayalı bir tasfiye rejiminin gündeme geleceği vurgulanmaktadır.
İleriye etkili fesihte ise sözleşme geçmiş dönem bakımından tamamen yok sayılmaz. Bu halde yüklenicinin fesih tarihine kadar meydana getirdiği iş ve ulaştığı imalat seviyesi dikkate alınır; belirli koşullar varsa imalat oranına paralel bir arsa payı veya bedel hesabı yapılabilir. Bu noktada Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2021/724 sayılı kararı önemlidir. Kararda, ileriye etkili feshin kabulü için inşaat seviyesinin en az yüzde 90 ve üzeri seviyeye ulaşmasının arandığı; bu düzeye ulaşılmışsa geriye etkili feshe gidilmesinin mümkün olmayacağı ifade edilmektedir. Aynı karar, ileriye etkili fesih taleplerinde mutlaka fiziki imalat oranının uzman bilirkişi marifetiyle belirlenmesi gerektiğini göstermektedir.
Bu nedenle uygulamadaki kritik soru, “sözleşme feshedilsin mi?” sorusundan çok kez daha önemlidir: “Sözleşme hangi etkiyle feshedilecek?” Çünkü bu cevap, yüklenicinin hak ettiği payı, arsa sahibinin geri alabileceği tapuları, üçüncü kişilerin durumunu ve tazminat kalemlerini değiştirmektedir.
Fesih Halinde Tapu Kayıtları ve Üçüncü Kişilere Devirler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en ağır sonuç, yükleniciye önceden devredilmiş arsa paylarının ve yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümlerin hukuki akıbetinde ortaya çıkar. Eski uygulamada, arsa sahibinin yükleniciye yaptığı devrin “avans niteliğinde” olduğu kabul edilerek, geriye etkili fesih veya geçersizlik halinde üçüncü kişilerin TMK m. 1023 kapsamındaki iyi niyet savunmalarının çoğu kez dinlenmemesi yönünde bir çizgi vardı. Ancak bu yaklaşım, 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararıyla önemli ölçüde değişmiştir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı ve 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kararı uyarınca; arsa sahibince tapuda yükleniciye pay devri yapıldıktan sonra yüklenicinin bu payları veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması ya da ipotek tesis etmesi halinde, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshi durumunda dahi üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyi niyetle ayni hak kazandıkları iddiaları dinlenebilecektir. İyi niyet ispatla çürütülemediği sürece mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerekir; buna karşılık üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu somut olayda ortaya konulabilirse taşınmaz arsa sahibine dönebilir. Bu karar, fesih davalarında “üçüncü kişi tapusu otomatik iptal edilir” yaklaşımını sona erdirmiştir.
Bununla birlikte her üçüncü kişi aynı hukuki konumda değildir. Yüklenicinin yalnızca kişisel hakkını temlik alan veya henüz tamamlanmamış projeden bağımsız bölüm edinmeyi amaçlayan kişi, yüklenicinin kazanabileceğinden daha güçlü bir hak iddia edemez. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 03.07.2018 tarihli, 2015/9708 E., 2018/3902 K. sayılı kararında da, yükleniciden arsa payı alan üçüncü kişinin, bu payın yükleniciye arsa sahibi tarafından hangi şartlarla bırakıldığını ve yüklenicinin edimini yerine getirmezse kendisinin de risk üstlendiğini bilerek işlem yaptığı vurgulanmıştır. Başka bir deyişle, üçüncü kişinin talep gücü, çoğu dosyada yüklenicinin hak kazanım düzeyiyle sınırlıdır.
Fesih Halinde Hangi Tazminatlar Talep Edilebilir?
Tazminat bakımından ilk ayrım, menfi zarar ile müspet zarar arasındadır. Menfi zarar, sözleşme yapılmamış olsaydı doğmayacak olan zarardır; güvenin boşa çıkmasından kaynaklanır. Müspet zarar ise, sözleşme gereği gibi ifa edilseydi tarafın malvarlığının ulaşacağı durum ile fiili durum arasındaki farkı ifade eder. Yargıtay da, sözleşmenin feshiyle hükümsüz kalan ilişki bakımından menfi zararın, ifadan vazgeçme ve ifa etmeme zararında ise müspet zararın gündeme geldiğini açık biçimde ayırmaktadır.
TBK m. 125 uyarınca alacaklı; borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteme, ifadan vazgeçip ifa etmeme zararını talep etme veya sözleşmeden dönme seçeneklerine sahiptir. Sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı edimleri geri isteyebilir ve borçlu kusursuz olduğunu ispat edemezse, sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle doğan zarar da talep edilebilir. Bu normatif çerçeve, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de tazminat türlerinin neden doğrudan fesih modeline bağlı olduğunu açıklamaktadır.
Geriye etkili fesihte kuralen menfi zarar ön plana çıkar. Yargıtay kararlarında, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak kayıpların menfi zarar olduğu; buna karşılık sırf ifa edilseydi elde edilecek kazançların geriye etkili fesihte her zaman istenemeyeceği kabul edilmektedir. Bu nedenle fesih talebi hazırlanırken, “kira kaybı”, “cezai şart”, “kâr kaybı” ve “yeni sözleşme yapma nedeniyle ortaya çıkan fark” kalemlerinin hangisinin menfi, hangisinin müspet zarar niteliğinde olduğu doğru sınıflandırılmalıdır. Aksi halde dava, salt yanlış zarar kalemi seçildiği için ciddi ölçüde zayıflayabilir.
Arsa sahibinin en sık ileri sürdüğü kalemlerden biri gecikme tazminatı ve kira kaybıdır. Yüklenici teslim borcunu zamanında yerine getirmemişse, teslim edilmesi gereken tarih ile fiili teslim tarihi arasındaki dönemde arsa sahibinin mahrum kaldığı kira bedeli gecikme tazminatının önemli bir bölümünü oluşturabilir. Yargıtay uygulamasında, teslim tarihi, fiili teslim ve eksik işlerin tamamlanabileceği makul süre birlikte değerlendirilerek gecikme tazminatı hesabı yapılması gerektiği vurgulanmaktadır. Ancak bu kalemin fesih sonrası her olayda aynı şekilde talep edilebileceği söylenemez; sözleşmenin hangi etkiyle sona erdiği ve sözleşmede özel bir ceza veya tazminat düzenlemesi bulunup bulunmadığı mutlaka ayrıca incelenmelidir.
Fesih Yerine Başvurulabilecek Hukuki Yollar
Her uyuşmazlıkta en doğru yol fesih değildir. Bazı dosyalarda arsa sahibinin daha güçlü menfaati, sözleşmeyi sona erdirmekten değil, aynen ifa veya nama ifa yoluna gitmekten doğar. TBK m. 113, yapma borcu borçlu tarafından yerine getirilmezse alacaklıya, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteme hakkı tanımaktadır. Uygulamada bu yol, özellikle inşaatın önemli kısmı tamamlanmış ancak yüklenici işi bırakmışsa, fesih ve yıllarca sürecek tasfiye yerine eksik işlerin başka bir yüklenici eliyle tamamlattırılması bakımından stratejik önem taşır.
Bu sebeple fesih davası açmadan önce şu soru mutlaka sorulmalıdır: Müvekkilin amacı tapuyu geri almak mı, eksik işleri bitirtmek mi, gecikme zararını tahsil etmek mi, yoksa yeni bir yükleniciyle yola devam etmek mi? Doğru talep stratejisi çoğu kez bu ayrımda belirlenir. Yanlış kurgulanmış bir “fesih” davası, aslında daha etkili olabilecek nama ifa, eksik iş bedeli, tazminat veya tapu şerhi koruması imkanlarını gereksiz yere zayıflatabilir. Bu değerlendirme somut olay bazında yapılmalıdır.
Dava Türleri ve İspat Yükü
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde feshe bağlı olarak genellikle birden fazla talep birlikte ileri sürülür. Uygulamada en sık görülen dava kombinasyonları; sözleşmenin feshi veya fesihte haklılığın tespiti, tapu iptali ve tescil, yükleniciye devredilen payların iadesi, şerhin terkini, gecikme tazminatı, menfi veya müspet zarar alacağı, cezai şart, eksik ve ayıplı iş bedeli ile gerektiğinde üçüncü kişilere karşı ayni hakka dayalı taleplerdir. Hangi dava türünün seçileceği, sözleşmenin resmi şekli, tapu devrinin yapılıp yapılmadığı, inşaatın seviyesi ve üçüncü kişi devrinin bulunup bulunmadığına göre belirlenir.
İspat bakımından en önemli deliller; noter sözleşmesi, ek protokoller, kademeli devir kayıtları, tapu kayıtları, sözleşme şerhi, mimari proje ve ruhsat dosyası, belediye yazışmaları, yapı kullanma izin belgeleri, ihtarnameler, teslim tutanakları, bağımsız bölüm listeleri, teknik bilirkişi raporları, keşif ve imalat seviyesi tespitleridir. Özellikle yüzde 90 eşiği, eksik ve kusurlu işler ile teslim gecikmesi tartışmalarında bilirkişi incelemesi çoğu dosyada belirleyicidir.
Ayrıca zamanaşımı da gözden kaçırılmamalıdır. TBK m. 147 uyarınca, yüklenicinin ağır kusuruyla hiç veya gereği gibi ifa etmemesi hali dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar için kural olarak beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Ne var ki fesih, tapu, tescil, ayni hak, ceza koşulu ve sebepsiz zenginleşme boyutu içeren dosyalarda zamanaşımı ve hak düşürücü süre değerlendirmesi talep türüne göre farklılaşabilir. Bu nedenle tek bir genel süre üzerinden hareket etmek risklidir.
Yargıtay Kararlarından Seçilmiş Uygulama Örnekleri
25.01.1984 tarihli, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararı, yüklenicinin kusuruyla işin zamanında bitirilememesi halinde arsa sahibinin fesih hakkını kabul etmiş; asıl tartışmanın feshin sonuçları ve tasfiye rejiminde yoğunlaştığını ortaya koymuştur. Bu karar, bugün hâlâ geriye etkili ve ileriye etkili fesih ayrımının teorik temelini oluşturmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2021/724 sayılı kararı ise, ileriye etkili fesih için inşaat seviyesinin yüzde 90 ve üzeri düzeye gelmiş olmasını arayan yaklaşımı teyit etmektedir. Karar, ileriye etkili fesih iddiasında bulunan tarafın, yapılan imalatın fiziki seviyesini bilirkişi incelemesiyle somut biçimde ispatlaması gerektiğini göstermektedir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 15.10.2018 tarihli, 2018/1277 E., 2018/3790 K. sayılı kararı, teslim gününü beklemeden TBK m. 473 kapsamında fesih tartışmasında ruhsat alınabilirlik, belediye dosyasının iade gerekçeleri ve kusur dağılımının incelenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu karar, erken fesih taleplerinde teknik ve idari sürecin ne kadar önemli olduğunu göstermesi bakımından dikkat çekicidir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 03.07.2018 tarihli, 2015/9708 E., 2018/3902 K. sayılı kararı ise, yükleniciden kişisel hak veya bağımsız bölüm beklentisi devralan üçüncü kişinin, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi riskini bilerek işlem yaptığını; bu nedenle yüklenicinin hak kazanımını aşan bir ifa talep edemeyeceğini vurgulamaktadır. Bu karar, özellikle “müteahhitten daire alan üçüncü kişinin durumu” bakımından önem taşır.
Son olarak 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı, tapuda yükleniciye devredilmiş paylardan iyi niyetle ayni hak kazanan üçüncü kişilerin TMK m. 1023 korumasından yararlanabileceğini, iyi niyet savunmasının dinlenmesi gerektiğini ve kötü niyet ispatlanmadıkça mülkiyet veya ipotek hakkının korunacağını kabul etmiştir. Bu karar, son yılların en etkili içtihat değişikliklerinden biridir.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
İlk hata, fesih ihtarı gönderildiğinde işin hukuken bittiğini sanmaktır. Oysa taşınmaz devrini içeren bu sözleşmelerde ihtar, çoğu kez yalnızca uyuşmazlığın başlangıç adımıdır; tasfiyenin ve tapu sonuçlarının kesinleşmesi için mahkeme kararı gerekir. İkinci hata, inşaat seviyesini teknik olarak ölçmeden doğrudan geriye etkili fesih talebine yönelmektir. Yüzde 90 ve üzeri tamamlanma tartışmasının bulunduğu dosyalarda bu yaklaşım ciddi risk taşır. Üçüncü hata, üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümlerde iyi niyet incelemesini hiç hesaba katmamaktır. 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı sonrasında bu eksiklik, davanın omurgasını zayıflatabilir.
Dördüncü hata, menfi zarar ile müspet zararı birbirine karıştırmaktır. Beşinci hata ise, belediye, ruhsat, iskan ve proje dosyalarını dava öncesinde toplamadan yalnızca sözleşme metnine dayanarak dava açmaktır. Oysa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, teknik, tapusal ve borçlar hukuku boyutlarının birlikte ispatlanmasını gerektirir.
Sık Sorulan Sorular
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mıdır?
Kural olarak evet. Çünkü bu sözleşme, taşınmaz devri vaadini içerir ve resmi şekil geçerlilik şartıdır. Ancak Yargıtay, tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiği veya tapu devrinin fiilen yapıldığı bazı hallerde sonradan şekil eksikliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kuralı kapsamında sınırlayabilmektedir.
Arsa sahibi tek taraflı ihtarla sözleşmeyi bitirebilir mi?
İhtar önemlidir; fakat uyuşmazlık varsa tek başına her zaman yeterli değildir. Taşınmaz devrini içeren bu sözleşmelerde, taraflar anlaşmıyorsa fesih ve tasfiye sonuçları çoğu kez mahkeme kararıyla belirlenir.
İnşaat yüzde 90 seviyesine gelmişse ne olur?
Yargıtay uygulamasında bu seviye, ileriye etkili fesih tartışmasında kritik eşiktir. Böyle bir durumda sözleşmenin tamamen geriye etkili tasfiyesi yerine, yüklenicinin gerçekleştirdiği imalat oranına göre hak kazanımı ve buna bağlı tasfiye gündeme gelebilir.
Yükleniciye devredilen tapular her durumda geri alınabilir mi?
Hayır. Özellikle yükleniciden tapuya dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişilerin iyi niyeti artık ayrıca incelenmektedir. 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı sonrasında, iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunabilir.
Gecikme nedeniyle kira kaybı istenebilir mi?
Şartları varsa evet. Teslim edilmesi gereken tarih ile fiili teslim tarihi arasındaki dönem için mahrum kalınan kira bedeli, gecikme tazminatının önemli bir unsuru olabilir. Ancak bu talebin kapsamı, sözleşmenin sona erme biçimine ve sözleşmedeki özel düzenlemelere göre değişir.
Zamanaşımı süresi ne kadardır?
Eser sözleşmesinden doğan alacaklarda kural olarak beş yıllık zamanaşımı uygulanır; fakat ağır kusur istisnası ve talebin niteliğine göre farklı değerlendirmeler gündeme gelebilir. Tapu ve ayni hak boyutu içeren davalarda süre değerlendirmesi ayrıca yapılmalıdır.
Hukuki Değerlendirme ve Uyuşmazlık Yönetimi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, yalnızca sözleşme ihlalinin tespitiyle çözülebilecek dar bir mesele değildir. Uyuşmazlığın sağlıklı yönetilebilmesi için sözleşmenin geçerliliği, paydaş yapısı, resmi şekil, kademeli devir sistemi, inşaatın fiziki seviyesi, ruhsat ve iskan süreci, ayıp ve eksik işler, ihtarların içeriği, üçüncü kişilere devirler ve tazminat kalemleri birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı sonrasında üçüncü kişilerin iyi niyeti, bu alandaki davalarda belirleyici başlıklardan biri haline gelmiştir.
Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi düşünülüyorsa, dava açmadan önce teknik ve tapusal altyapının hazırlanması, zarar kalemlerinin doğru sınıflandırılması ve talebin geriye etkili fesih, ileriye etkili fesih, aynen ifa, nama ifa veya tasfiye eksenlerinden hangisine oturduğunun netleştirilmesi gerekir. Somut olayın özelliklerine göre aynı vakıa, bir dosyada feshe; başka bir dosyada eksik iş bedeline, tapu iptal ve tescile veya tazminata daha güçlü şekilde dayanabilir. Bu nedenle sürecin sözleşme ve delil dosyası üzerinden özel olarak değerlendirilmesi hukuki korunmanın kapsamı bakımından belirleyicidir.
