Kira bedeli peşin ödendikten sonra ev satılırsa, eski malik tahsil ettiği paranın tamamını kendisinde tutamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca yeni malik, tapu devriyle birlikte kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bu nedenle peşin ödemenin satıştan önceki döneme karşılık gelen kısmı eski malike, mülkiyetin devrinden sonraki döneme karşılık gelen kısmı ise yeni malike aittir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.03.2026 tarihli kararı da bu ayrımı açık biçimde benimsemiştir.
Kiracılı bir taşınmazın satılması, yalnız alıcı ile satıcı arasındaki satış ilişkisini ilgilendirmez. Kira sözleşmesinin devamı, peşin tahsil edilmiş kira bedelinin paylaşılması, kiracının sonraki ödemeleri kime yapacağı ve tarafların hangi belgeleri saklaması gerektiği birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle bir aylık ya da bir yıllık kiranın önceden ödendiği durumlarda, ödeme tarihi ile kiranın ait olduğu dönem birbirine karıştırılmamalıdır.
Peşin Ödenen Kira Bedeli Bakımından Temel Ayrım
Kiraya verenin kira parasını satıştan önce tahsil etmiş olması, ödemenin kapsadığı bütün dönem üzerinde hak sahibi olduğu anlamına gelmez. Belirleyici olan, kira bedelinin hangi kullanım dönemine karşılık geldiği ve taşınmaz mülkiyetinin bu dönem içinde hangi tarihte devredildiğidir.
| Kiranın karşılık geldiği dönem | Kira bedeli üzerinde hak sahibi olan kişi |
|---|---|
| Tapu devrinden önceki dönem | Eski malik |
| Tapu devri tarihinden itibaren başlayan dönem | Yeni malik |
| Her iki dönemi kapsayan peşin ödeme | Devir tarihi esas alınarak eski ve yeni malik arasında paylaştırılır |
Bu paylaşım, kiracının yaptığı ödemenin aylık, üç aylık, altı aylık veya yıllık olmasına göre değişmez. Peşin ödemenin kapsadığı süre tespit edilir ve devirden sonraki bölüme düşen tutar hesaplanır.
Hukuki Dayanak: Yeni Malik Kira Sözleşmesinin Tarafı Olur
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Düzenlemenin sonucu, mevcut kira ilişkisinin taşınmaz satıldığı için kendiliğinden sona ermemesidir.
Yeni malik, mülkiyeti devraldığı tarihten itibaren kiraya veren sıfatını kazanır. Kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükler de kanunun öngördüğü ölçüde yeni malike geçer. Buna göre yeni malik, devirden sonraki döneme ait kira bedellerini talep etme yetkisine sahiptir; kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullandırma yükümlülüğünü de üstlenir.
Taşınmaz mülkiyetinin geçişinde kural olarak tapu siciline yapılan tescil belirleyicidir. Bu nedenle tarafların satış için anlaştığı tarih, kapora verildiği gün, anahtarın teslim edildiği tarih veya satış bedelinin ödendiği gün her zaman kira paylaşımının başlangıç tarihi olarak kabul edilemez. Somut olayda tapu kaydı, resmî senet ve tescil tarihi birlikte incelenmelidir.
Yargıtay’ın 2026 Tarihli Peşin Kira Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.03.2026 tarihli, 2026/1641 Esas ve 2026/1759 Karar sayılı ilamı, kiralananın devrinden önce peşin tahsil edilen kira bedelinin kime ait olacağı sorununu doğrudan ele almaktadır.
Karara Konu Olay
Karardaki uyuşmazlıkta aylık kira bedelinin her ayın 15’inde peşin ödenmesi kararlaştırılmıştır. Kiracı, 15.12.2023-14.01.2024 dönemine ait 13.500 TL kira bedelini 14.12.2023 tarihinde eski kiraya verene ödemiştir. Taşınmaz ise 18.12.2023 tarihinde davacı tarafından satın alınmıştır.
Yeni malik, devir tarihinden sonraki 28 güne karşılık geldiğini belirttiği 12.194 TL’nin eski kiraya verenden tahsili amacıyla icra takibi başlatmış; itiraz üzerine itirazın iptali davası açmıştır. İlk derece mahkemesi, kira alacağının satıştan önce doğduğu ve eski malik tarafından tahsil edildiği gerekçesiyle davayı reddetmiştir.
Yargıtay’ın Benimsediği Ölçüt
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yalnızca kira parasının ödendiği veya muaccel olduğu tarihin esas alınmasını doğru bulmamıştır. Daireye göre yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren kira bedellerini tahsil etme yetkisine sahiptir. Kira bedelini peşin alan eski kiraya veren ise satış tarihinden sonraki döneme isabet eden kısmı yeni malike vermekle yükümlüdür.
Bu yaklaşımın pratik karşılığı şudur: Peşin kira bedeli, ödeme gününe bakılarak bütünüyle eski malike bırakılamaz. Ödemenin kapsadığı dönem satıştan sonraya taşıyorsa, devir sonrasına düşen bölüm yeni malikin hakkıdır.
Kararın Kanun Yararına Bozma Niteliği Neden Önemlidir?
Söz konusu karar, Adalet Bakanlığının başvurusu üzerine Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363. maddesi kapsamında verilmiş bir kanun yararına bozma kararıdır. Yargıtay, ilk derece mahkemesinin kesinleşmiş kararını “sonuca etkili olmamak üzere” kanun yararına bozmuştur. Başka bir anlatımla bozma, o dosyada taraflar bakımından kesinleşmiş sonucu geriye dönük olarak değiştirmemiş; hukuki uygulamanın doğru yönde gelişmesine hizmet eden bir değerlendirme ortaya koymuştur.
Bu nedenle karar, benzer uyuşmazlıklarda güçlü ve güncel bir yargısal yaklaşım sunmakla birlikte her dosyada otomatik olarak aynı hükmün kurulacağı şeklinde yorumlanmamalıdır. Kira sözleşmesinin içeriği, ödemenin niteliği, devir tarihi, satış sözleşmesindeki hükümler ve tarafların delilleri ayrıca değerlendirilir.
Peşin Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Hesaplamanın ilk adımı, ödemenin kapsadığı başlangıç ve bitiş tarihlerini belirlemektir. Ardından taşınmazın tapuda devredildiği tarih tespit edilir. Peşin kira dönemi satış tarihinin hem öncesini hem sonrasını kapsıyorsa bedel, kural olarak süre esasına göre ayrıştırılır.
Basit hesap yöntemi şu şekilde gösterilebilir:
Devir sonrası kira payı = Peşin ödenen kira bedeli × Devir sonrası gün sayısı / Kiranın kapsadığı toplam gün sayısı
Örneğin 30 günlük bir dönem için 30.000 TL peşin kira ödenmiş ve taşınmaz dönemin 11. gününde devredilmişse, ilk 10 güne karşılık gelen 10.000 TL eski malike; devir tarihinden itibaren kalan 20 güne karşılık gelen 20.000 TL yeni malike ait olacaktır. Bu örnek yalnız hesap yöntemini açıklamak içindir. Gerçek hesapta ayın kaç gün olduğu, sözleşmedeki kira dönemi, tescilin gerçekleştiği gün ve tarafların kabul ettiği başlangıç-bitiş tarihleri dikkate alınmalıdır.
Yıllık kiranın peşin ödendiği hâllerde de aynı esas uygulanabilir. Ancak yıllık ödeme içinde aidat, stopaj, KDV, yan gider, demirbaş kullanımı veya başka bir edim bulunuyorsa toplam tutarı doğrudan gün sayısına bölmek hatalı sonuç verebilir. Önce hangi kalemin gerçek kira bedeli olduğu ayrıştırılmalıdır.
Kiracı Aynı Dönemin Kirasını İkinci Kez Öder mi?
Peşin kira uyuşmazlığında kiracının durumu, eski ve yeni malik arasındaki paylaşım meselesinden ayrı incelenmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararında yeni malik, devirden sonraki döneme ilişkin payı kiracıdan değil, parayı peşin tahsil eden eski kiraya verenden istemiştir. Karar da eski kiraya verenin yeni malike ödeme yükümlülüğü üzerinde durmuştur.
Bununla birlikte “Kiracı hiçbir durumda yeniden ödeme riski taşımaz” biçiminde genel bir sonuca varmak doğru olmaz. Şu hususlar önemlidir:
- Ödemenin gerçekten satıştan önce yapılıp yapılmadığı,
- Ödemenin hangi kira dönemine ait olduğu,
- Ödeme yapılan kişinin o tarihte kiraya veren sıfatına sahip olup olmadığı,
- Kiracının mülkiyet devrini ne zaman öğrendiği,
- Banka dekontu, makbuz ve kira sözleşmesinin ödeme açıklamaları,
- Satıştan sonra eski malike ödeme yapılmaya devam edilip edilmediği.
Kiracı, satıştan önce usulüne uygun yaptığı peşin ödemenin belgesini saklamalı ve yeni malike sunmalıdır. Mülkiyet devrini öğrendikten sonra yapılacak sonraki ödemelerde ise yeni malikin kimliği ve ödeme hesabı yazılı olarak doğrulanmalıdır. Tereddüt hâlinde aynı dönem için iki kişiye ödeme yapmak yerine noter bildirimi, banka kayıtları ve gerektiğinde tevdi yeri gibi hukuki imkânlar somut olay bakımından değerlendirilmelidir.
Eski Malik, Yeni Malik ve Kiracı Hangi Adımları Atmalı?
Taşınmazı Satan Eski Malik Bakımından
Eski malik, satış işlemi öncesinde tahsil ettiği peşin kiraları alıcıya açıkça bildirmelidir. Bildirimin yalnız sözlü yapılması yerine kira sözleşmesi, dekontlar, ödeme dönemi ve varsa kiracıyla yapılan ek protokoller satış dosyasına eklenmelidir. Devir sonrasına ait kira payının satış bedelinde mahsup edilip edilmediği veya ayrıca yeni malike ödeneceği yazılı şekilde kararlaştırılmalıdır.
Peşin kira bilgisinin gizlenmesi ya da devir sonrasına düşen tutarın aktarılmaması, alacak ve tazminat taleplerine, icra takibine ve yargılama giderlerine yol açabilir.
Taşınmazı Satın Alan Yeni Malik Bakımından
Alıcı, tapu devrinden önce taşınmazın kiracılı olup olmadığını ve kira bedelinin hangi tarihe kadar ödendiğini araştırmalıdır. Yalnız kira sözleşmesini görmek yeterli değildir; banka dekontları, makbuzlar, kira artış protokolleri ve kiracının beyanı da kontrol edilmelidir.
Satın alma sonrasında kiracıya yeni malik olunduğu, tapu devrinin tarihi ve sonraki ödemelerin yapılacağı hesap yazılı olarak bildirilmelidir. Eski malikin peşin tahsil ettiği devir sonrası kira payı varsa tutar hesaplanmalı ve dayanak belgelerle birlikte yazılı olarak talep edilmelidir.
Kiracı Bakımından
Kiracı, ödeme açıklamalarını belirsiz bırakmamalıdır. Banka transferinde ödemenin hangi ay veya tarih aralığına ilişkin olduğu açıkça yazılmalı; elden ödeme yapılmışsa tarih, tutar ve kira dönemi belirtilen imzalı makbuz alınmalıdır.
Taşınmazın satıldığı öğrenildiğinde yalnız telefon veya mesajla iletilen banka hesabına ödeme yapılması risklidir. Yeni malik sıfatı tapu kaydı ya da güvenilir resmî belgeyle doğrulanmalı, eski ve yeni malikten gelen çelişkili talepler karşısında ödeme yükümlülüğü hukuki açıdan değerlendirilmelidir.
En Sık Karıştırılan Hukuki Noktalar
Ödeme Tarihi ile Kiranın Ait Olduğu Dönem Aynı Şey Değildir
Kira parasının satıştan üç gün önce ödenmiş olması, bir aylık bedelin tamamını eski malike ait kılmaz. Ödeme hangi dönemin kullanım karşılığıysa paylaşım bu dönem üzerinden yapılır. Yargıtay kararının ayırt edici yönü de muacceliyet tarihinden ziyade ödemenin karşılık geldiği dönemi esas almasıdır.
Satış Sözleşmesi Tarihi Her Zaman Devir Tarihi Değildir
Taşınmaz satışında kira haklarının geçişi bakımından tapudaki tescil tarihi önem taşır. Taraflar arasında daha önce imzalanan ön sözleşme, ödeme planı veya anahtar teslim tutanağı tek başına mülkiyetin geçtiğini göstermeyebilir.
Evin Satılması Kira Sözleşmesini Kendiliğinden Bitirmez
TBK m.310 gereğince yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye dâhil kanundan doğan başka hakları bulunabilir; ancak bunlar peşin kira bedelinin paylaşımından farklı şartlara ve sürelere tabi ayrı konulardır. Satışın gerçekleşmesi, kiracının derhâl taşınmazı boşaltması gerektiği anlamına gelmez.
Depozito ile Peşin Kira Birbirinden Farklıdır
Güvence bedeli, kiracının borçlarına karşı teminat işlevi görür; kira bedeli ise taşınmazın kullanımının karşılığıdır. Satış sırasında depozitonun durumu ayrıca ele alınmalı ve kira paylaştırmasıyla aynı kalem gibi değerlendirilmemelidir. Kira sözleşmesindeki nitelendirme tek başına yeterli olmayabilir; ödemenin gerçek amacı ve kullanım biçimi incelenir.
“Peşin Kira Satış Fiyatına Dâhildi” Savunması Belgelendirilmelidir
Satıcı ile alıcı, peşin tahsil edilmiş kiraların satış bedelinde hesaba katıldığını ileri sürebilir. Böyle bir iddianın açık sözleşme hükmü, hesap tablosu, teslim-tesellüm belgesi veya ödeme kaydıyla desteklenmesi önemlidir. Genel ve belirsiz ifadelerin devir sonrası kira hakkından feragat edildiğini göstermeye yetip yetmediği, sözleşmenin bütünü ve tarafların gerçek iradesi çerçevesinde değerlendirilir.
Uyuşmazlık Çıkarsa Hukuki Süreç Nasıl İlerler?
Yeni malik, eski malikte kalan devir sonrası kira payını öncelikle belgeler üzerinden hesaplamalıdır. Tapu kaydı, resmî senet, kira sözleşmesi, banka dekontları, makbuzlar ve taraflar arasındaki yazışmalar temel delillerdir. Talebin hangi döneme ve hangi hesaplamaya dayandığı açıkça gösterilmelidir.
Ödeme yapılmazsa noter ihtarnamesiyle veya ispatı mümkün başka bir yazılı yöntemle talepte bulunulabilir. Somut olayın özelliklerine göre ilamsız icra takibi başlatılması ya da alacak davası açılması gündeme gelebilir. İcra takibine itiraz edilmesi hâlinde itirazın iptali veya itirazın kaldırılması yollarından hangisinin uygulanabileceği, eldeki belgenin niteliğine ve takip türüne göre belirlenir.
Görevli ve yetkili mahkeme, talebin hukuki sebebi ile tarafların sıfatlarına göre tespit edilmelidir. Uyuşmazlığın kira ilişkisinden, satış sözleşmesinden veya sebepsiz zenginleşmeden kaynaklandığı yönündeki nitelendirme; mahkeme görevi, arabuluculuk dava şartı ve zamanaşımı değerlendirmesini etkileyebilir. Bu nedenle peşin kira alacaklarında görevli mahkemenin, zorunlu arabuluculuğun ve zamanaşımı süresinin her olayda aynı olduğu varsayılmamalıdır.
İspat bakımından banka dekontundaki açıklama önemlidir. Yalnız “kira” yazılması yerine ilgili ayın veya tarih aralığının belirtilmesi, ödemenin hangi döneme ait olduğu tartışmasını azaltır. Elden ödemenin belgesiz bırakılması ise hem kiracı hem de malik açısından ciddi ispat sorunları doğurabilir.
Hak Kaybını Önleyen Hukuki Değerlendirme
Kira bedeli peşin ödendiği hâlde ev satılmışsa, çözüm yalnız paranın hangi gün tahsil edildiğine bakılarak bulunmaz. Kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihleri, tapu devri, sözleşmedeki ödeme düzeni, kiracının ödeme belgeleri ve satış sırasında taraflar arasında yapılan hesaplaşma birlikte ele alınmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/1641 Esas ve 2026/1759 Karar sayılı ilamına göre satıştan sonraki döneme isabet eden peşin kira bedeli yeni malike aittir ve bu kısım eski kiraya verenden talep edilebilir.
Her dosyanın kendi şartlarına göre değerlendirilmesi gerektiği unutulmamalıdır. Özellikle yıllık peşin ödeme, satış bedelinde mahsup iddiası, birden fazla malik, paylı mülkiyet, ticari kiralama veya belgesiz ödeme bulunan dosyalarda hukuki sonuç değişebilir. Talebin yanlış kişiye yöneltilmesi, sürecin hatalı görevli mercide başlatılması ya da delillerin zamanında toplanmaması hak kaybına yol açabileceğinden, işlem yapılmadan önce profesyonel hukuki destek alınması önem taşır.
