TBK Madde 310, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olacağını düzenler. Bu nedenle kiraya verilmiş bir konutun, işyerinin veya başka bir malın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; kiracının onayı ya da yeni bir sözleşme yapılması gerekmez. Yeni malik mevcut kira ilişkisinin hak ve borçlarını devralır. Bununla birlikte devirden önce doğmuş kira alacakları, peşin ödemeler, güvence bedeli, kira artışı ve tahliye süreleri ayrı ayrı incelenmelidir.
TBK Madde 310 Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi, “Kiralananın el değiştirmesi” başlığını taşır. Hüküm şu şekildedir:
“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”
Madde, eski hukuk döneminde benimsenen “satım kirayı bozar” yaklaşımının tersine, kira ilişkisinin mülkiyet değişikliğine rağmen devam etmesini esas alır. Böylece kiracı, yalnızca kiralananın satılması veya başka bir yolla devredilmesi nedeniyle kullanım hakkını kaybetmez. Yeni malik de taşınmazı mevcut kira ilişkisiyle birlikte edinmiş olur.
Bu geçiş tarafların ayrıca anlaşmasına değil, doğrudan kanuna dayanır. Başka bir ifadeyle yeni malikin kira sözleşmesine katılması, kiracının kabulüne, önceki malikin ayrıca sözleşme devri yapmasına veya kira sözleşmesinde özel bir hüküm bulunmasına bağlı değildir.
Düzenlemenin Hukuki Amacı ve Uygulamadaki Önemi
Kira sözleşmesi kiracıya mülkiyet değil, kiralananı kullanma ve ondan yararlanma hakkı verir. Buna karşılık mülkiyet hakkı sahibine kiralananı devretme yetkisi tanır. TBK m. 310, bu iki menfaati dengeleyerek mülkiyet devrinin kiracının sözleşmeden doğan kullanım hakkını ortadan kaldırmasını önler.
Düzenlemenin uygulamadaki temel sonuçları şunlardır:
- Kiralananın satılması, bağışlanması veya başka bir yolla devredilmesi kira sözleşmesini tek başına sona erdirmez.
- Yeni malik, edinme anından itibaren mevcut kira sözleşmesinde kiraya veren tarafın yerini alır.
- Kiracıdan yalnızca malik değiştiği için yeni sözleşme imzalaması, yeniden güvence bedeli vermesi veya mevcut kira bedelinin dışında ödeme yapması istenemez.
- Yeni malik, kiralananı tahliye ettirmek istiyorsa TBK’da öngörülen geçerli sona erme veya tahliye sebeplerinden birine dayanmalı ve ilgili usule uymalıdır.
- Önceki malik ile yeni malik arasındaki kira bedeli, güvence ve yan gider hesabı devir tarihine göre ayrıca yapılmalıdır.
Madde yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenmiş özel bir hüküm değildir. Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler arasında yer aldığından, niteliğine uygun düştüğü ölçüde farklı kira ilişkilerinde de uygulama alanı bulabilir. Bununla birlikte konut ve işyeri kiralarında TBK’nın kiracıyı koruyan özel hükümleri de ayrıca dikkate alınır.
TBK Madde 310’un Uygulanma Şartları
Kira sözleşmesi devirden önce kurulmuş olmalıdır
Öncelikle geçerli bir kira ilişkisinin, kiralananın el değiştirmesinden önce kurulmuş olması gerekir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılması ispat bakımından büyük önem taşımakla birlikte, genel olarak yazılı şekil geçerlilik şartı değildir. Sözlü kira ilişkisi de kira ödemeleri, banka kayıtları, teslim olgusu, yazışmalar ve diğer delillerle ispatlanabildiği takdirde TBK m. 310 kapsamında korunabilir.
Kira sözleşmesinin gerçekliği, başlangıç tarihi veya sonradan düzenlenip düzenlenmediği konusunda uyuşmazlık bulunması hâlinde mahkeme yalnızca sözleşme metnine bakmaz. Tarafların fiilî davranışları, ödeme kayıtları, vergi ve abonelik belgeleri, anahtar teslimi ve diğer deliller birlikte değerlendirilir.
Kiralananın mülkiyeti el değiştirmelidir
Kanunda “herhangi bir sebeple el değiştirme” ifadesi kullanılmıştır. Satış en sık karşılaşılan durum olmakla birlikte bağışlama, mal değişimi, miras, cebrî icra veya mahkeme kararı gibi farklı edinme yolları da gündeme gelebilir. Ancak cebrî icra, ipotek, intifa hakkı, ortaklığın giderilmesi ve kamulaştırma gibi hâllerde özel hükümler bulunabileceğinden yalnızca TBK m. 310’a dayanarak değerlendirme yapılması yeterli olmayabilir.
Taşınmaz satışında mülkiyet kural olarak tapu siciline tescille geçtiğinden, kira sözleşmesinde taraf değişikliğinin belirlenmesinde yalnızca satış vaadi, ödeme veya anahtar teslim tarihi değil, tapudaki edinme tarihi esas alınır. Mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı kanuni istisnalar ise ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira ilişkisi kanun gereği yeni malike geçer
Yeni malik, edinmeyle birlikte eski kira sözleşmesinin tarafı olur. Sözleşmenin süresi, kira bedeli, artış düzeni, kullanım amacı ve geçerli diğer hükümleri kural olarak devam eder. Taraf değişikliği, sözleşmeyi sıfırdan başlatmaz ve önceki kira süresini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle yeni malik ile kiracının yeni tarihli bir sözleşme imzalaması zorunlu değildir. Yeni belge hazırlanacaksa bunun yalnızca taraf değişikliğini kayda alan bir protokol mü, yoksa eski sözleşmeyi sona erdiren yeni bir kira sözleşmesi mi olduğu açıkça belirlenmelidir. Belgenin niteliği; kira tespit dönemleri, uzama süresi, tahliye ve diğer haklar bakımından farklı sonuçlar doğurabilir.
Kamulaştırma bakımından özel hükümler saklıdır
TBK m. 310’un ikinci fıkrası, kamulaştırmaya ilişkin hükümleri açıkça saklı tutar. Bu nedenle kiralananın idare tarafından kamulaştırılması durumunda kira ilişkisinin akıbeti yalnızca TBK’ya göre değil, kamulaştırma mevzuatı ve somut işlemin hukuki niteliği dikkate alınarak belirlenir.
Yeni Malik Hangi Hak ve Borçları Devralır?
Yeni malik, önceki kiraya verenin sözleşmedeki yerini edinme tarihinden itibaren alır. Devralınan ilişkinin kapsamı genel olarak şu şekilde özetlenebilir:
| Konu | Devirden sonraki temel durum |
|---|---|
| Kira bedeli | Devirden sonraki döneme ait kira bedelini isteme yetkisi kural olarak yeni malike aittir. |
| Kiralananın kullanıma elverişli tutulması | Kiraya veren sıfatından doğan bakım, ayıp ve kullanım yükümlülükleri yeni malik bakımından devam eder. |
| Kira süresi ve sözleşme şartları | Mevcut sözleşme aynı kira ilişkisi olarak sürer; malik değişikliği tek başına süreyi yenilemez. |
| Kira artışı | Satın alma, tek başına yeni ve serbest bir artış hakkı doğurmaz; sözleşme ve TBK m. 344-345 hükümleri uygulanır. |
| Tahliye | Satış tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malik kanuni bir sebebe ve öngörülen usule dayanmalıdır. |
| Güvence bedeli | Güvencenin kimde ve hangi yöntemle tutulduğu, yeni malike devredilip devredilmediği ve bunun ispatı incelenir. |
| Önceki döneme ait alacaklar | Devirden önce doğmuş ve devredilmemiş alacaklar kural olarak önceki malikle ilgilidir; alacağın niteliği ve varsa devir anlaşması ayrıca değerlendirilir. |
Yeni malik yalnızca kira bedelini talep etme yetkisini değil, kiraya verenin kanundan ve sözleşmeden doğan borçlarını da üstlenir. Kiralanandaki ayıbın giderilmesi, zorunlu onarımın yapılması ve kiracının sözleşmeye uygun kullanımının sağlanması gibi yükümlülükler malik değişikliği gerekçe gösterilerek bertaraf edilemez.
Kiralananın Satılması Kiracı Açısından Ne Değiştirir?
Kiracının yeni sözleşme imzalaması zorunlu değildir
Yeni malik mevcut sözleşmeye doğrudan kanun gereği taraf olduğundan, kiracının yeni kira sözleşmesi imzalaması şart değildir. Kiracıya sunulan yeni metin; kira başlangıç tarihi, bedel, artış oranı, tahliye taahhüdü, cezai şart, güvence veya kullanım amacı bakımından önceki sözleşmeden farklı olabilir. Bu nedenle “malik değişikliği bildirimi” olduğu düşüncesiyle yeni bir sözleşmenin incelenmeden imzalanması hak kaybına yol açabilir.
Kira bedelinin ödeneceği kişi ve hesap doğrulanmalıdır
Mülkiyet devri gerçekleştiğinde yeni malik kira bedelini isteme yetkisi kazanır. Bununla birlikte kiracı, kendisine ödeme talimatı gönderen kişinin gerçekten malik olduğunu güvenilir belgelerle doğrulamalıdır. Tapu kaydı veya resmî edinme belgesi görülmeden, yalnızca telefon ya da mesaj yoluyla bildirilen farklı bir hesaba ödeme yapılması risklidir.
Kiracının satıştan habersiz olarak önceki malike yaptığı ödemenin borcu sona erdirip erdirmediği; ödeme tarihi, kiracının devirden haberdar olup olmadığı, bildirimin içeriği, ödeme döneminin kapsamı ve tarafların davranışlarına göre değerlendirilir. Birbiriyle çelişen ödeme talepleri varsa kira bedelinin gelişigüzel biçimde iki taraftan birine ödenmesi yerine, yazılı bildirim ve belgeler korunmalı; gerektiğinde tevdi yeri belirlenmesi gibi hukuki yollar değerlendirilmelidir.
Satış nedeniyle serbest kira artışı yapılamaz
Yeni malikin taşınmazı yüksek bedelle satın almış olması veya bölgedeki emsal kiraların artması, mevcut kira bedelini tek taraflı ve sınırsız biçimde değiştirme yetkisi vermez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış ve kira bedelinin belirlenmesi TBK m. 344 ve 345 çerçevesinde ele alınır. Beş yıllık sürenin hesabında da kural olarak mevcut kira ilişkisinin başlangıcı dikkate alınır; mülkiyet devri bu süreyi kendiliğinden yeniden başlatmaz.
Kiracının kullanım hakkı devam eder
Yeni malik, mahkeme veya icra yoluna başvurmadan kiracıyı fiilen çıkarmaya çalışamaz. Kilit değiştirme, eşyaya erişimi engelleme, elektrik veya suyu kestirme ya da benzeri fiilî müdahaleler hukuka uygun tahliye yöntemi değildir. Tahliye için kanunda öngörülen sebep, bildirim, süre ve dava veya takip yolu kullanılmalıdır.
Devir Tarihinden Önce ve Sonra Kira Alacakları Nasıl Ayrılır?
TBK m. 310’un en çok uyuşmazlık doğuran yönlerinden biri, kira bedelinin hangi malike ait olduğudur. Genel çerçevede devirden önceki dönemde doğmuş ve devredilmemiş kira alacakları önceki malike; devir tarihinden sonraki kullanım dönemine ilişkin kira alacakları ise yeni malike aittir. Ancak yalnızca paranın ödendiği veya vadesinin geldiği tarihe bakmak her olayda doğru sonuca götürmez.
Kira bedelinin peşin mi yoksa dönem sonunda mı ödendiği, ödemenin hangi tarih aralığını karşıladığı, sözleşmede özel bir düzenleme bulunup bulunmadığı ve taraflar arasında alacak devri yapılıp yapılmadığı incelenmelidir. Devir günü bir kira döneminin ortasına denk geliyorsa günlük veya dönemsel paylaştırma gündeme gelebilir.
Peşin ödenmiş kira bedeline ilişkin güncel Yargıtay kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.03.2026 tarihli, 2026/1641 Esas ve 2026/1759 Karar sayılı kararında; kira bedelinin eski kiraya verene peşin ödendiği, taşınmazın ödeme döneminin başlamasından birkaç gün sonra satıldığı bir uyuşmazlık incelenmiştir. Daire, yeni malikin edinme tarihinden itibaren kira bedelini tahsil etme yetkisine sahip olduğunu; kira bedelini peşin alan önceki kiraya verenin satış tarihinden sonraki döneme isabet eden tutarı yeni malike ödemekle yükümlü bulunduğunu belirtmiştir.
Karar, kanun yararına temyiz incelemesi sonunda ve ilk derece kararının sonucuna etkili olmaksızın verilmiş bir bozma kararıdır. Bu niteliği gözetilerek değerlendirilmeli; her peşin ödeme uyuşmazlığında aynı hesabın kendiliğinden uygulanacağı kabul edilmemelidir. Ödeme dönemi, sözleşme hükmü, devir tarihi ve taraflar arasındaki hesaplaşma belirleyicidir.
Bu yaklaşım, kiracının yaptığı geçerli ödemenin eski ve yeni malik arasındaki iç hesaplaşmadan ayrılması gerektiğini de gösterir. Buna rağmen kiracının yeniden ödeme yükümlülüğü bulunup bulunmadığı her olayın delillerine göre ayrıca belirlenir.
Taşınmaz Satıldığında Güvence Bedelinden Kim Sorumludur?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli TBK m. 342’ye tabidir. Kanun, güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını; para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılması hâlinde bankada, kiraya verenin tek başına çekemeyeceği biçimde tutulmasını öngörür. Uygulamada güvencenin doğrudan kiraya verene ödendiği sözleşmelerle de sık karşılaşılır.
Taşınmazın satılması durumunda güvence bedelinin akıbeti mutlaka yazılı devir hesabına bağlanmalıdır. Önceki malik, güvenceyi yeni malike aktardığını; yeni malik ise devraldığı tutarı ve koşulları belgelemelidir. Kiracı açısından dekont, makbuz, sözleşme hükmü ve yazışmalar korunmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.05.2026 tarihli, 2026/3664 Esas ve 2026/2960 Karar sayılı kararında, önceki malikin kira ilişkisinin başında aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat etmesi gerektiği kabul edilmiştir. Daireye göre devir kanıtlanamazsa güvenceyi teslim alan önceki malik bakımından iade yükümlülüğü devam eder. Bu karar da kanun yararına temyiz sonucunda, ilk derece kararının sonucuna etkili olmaksızın verilmiştir.
Dolayısıyla “yeni malik her durumda depozitodan sorumludur” veya “depozitoyu yalnızca eski malik iade eder” biçimindeki kesin kabuller isabetli değildir. Güvencenin kanuna uygun tutulup tutulmadığı, fiilen kimin elinde bulunduğu, yeni malike devredilip devredilmediği, kira ilişkisinin nasıl sona erdiği ve ileri sürülen zarar veya mahsup talepleri birlikte değerlendirilmelidir.
Yeni Malik Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Kiralananın el değiştirmesi, tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malik, mevcut sözleşmenin tarafı olarak kiracıyla kira ilişkisini sürdürür. Tahliye ancak TBK’da veya uygulanabilir özel mevzuatta düzenlenen bir sebebin şartları oluştuğunda gündeme gelebilir.
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye
TBK m. 351, kiralananı sonradan edinen kişiye belirli koşullarla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma imkânı tanır. Yeni malik; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunduğunu ileri sürebilir.
Bu yolun kullanılabilmesi için:
- Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması,
- Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması,
- Edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açılması gerekir.
Yeni malik dilerse, gereksinime dayalı sona erdirme hakkını kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir. Hangi yolun seçildiği; bildirimin zamanı, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli oluşu ve dava süresinin hesabı bakımından önemlidir.
Bir aylık bildirim süresi kaçırıldığında altı aylık özel yola dayanma imkânı etkilenebilir. Bildirimin süresinde gönderilmesi kadar, kiracıya ulaştığının ispatı da önem taşır. Arabuluculuk başvurusu, TBK m. 351’deki yazılı ihtiyaç bildiriminin yerine geçecek şekilde görülmemelidir.
Diğer tahliye sebepleri
Yeni malik, kira sözleşmesine taraf olduğu için koşulları varsa kira bedelinin ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, sözleşmeye aykırılık veya on yıllık uzama süresinin sona ermesi gibi diğer kanuni yollara da başvurabilir. Ancak her sebebin farklı bildirim, süre, ispat ve dava şartları vardır. Bir tahliye sebebi için yapılan işlem, başka bir sebebin koşullarını kendiliğinden karşılamaz.
İhtiyaç nedeniyle boşaltılması sağlanan kiralananın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanması TBK m. 355 kapsamında yeniden kiralama yasağına ve şartları varsa tazminat sorumluluğuna yol açabilir. Bu nedenle ihtiyaç iddiası yalnızca tahliye süreci yönünden değil, tahliyeden sonraki kullanım bakımından da hukuki sonuç doğurur.
TBK Madde 311 ve Tapuya Şerh ile İlişkisi
TBK m. 311’e göre kira sözleşmesi kurulduktan sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak kazanırsa kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır. İntifa gibi kullanma ve yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni hakların kira ilişkisine etkisi bu kapsamda gündeme gelebilir. Kurulan hakkın türü, tarihi ve kiracının kullanımını gerçekten etkileyip etkilemediği incelenmelidir.
TBK m. 312 ise taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilebilmesinin sözleşmeyle kararlaştırılabileceğini düzenler. Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olması, TBK m. 310’daki kanuni taraf değişikliğini tek başına engellemez. Bununla birlikte uzun süreli veya özellikli kira ilişkilerinde şerh; üçüncü kişilere karşı korumanın kapsamı, rehin ve cebrî icra ilişkisi bakımından önem taşıyabilir.
Satış Aşamasında Tarafların Düzenlemesi Gereken Belgeler
Kiracılı bir taşınmazın devrinde uyuşmazlıkların önemli bölümü, kira ilişkisinin satış sözleşmesinde yalnızca “kiracılı” şeklinde belirtilmesi ve hesap kalemlerinin açık bırakılması nedeniyle ortaya çıkar. Devir sırasında en azından şu hususların yazılı biçimde kayda alınması yararlı olur:
- Kira sözleşmesi ve eklerinin eksiksiz örneği,
- Kiracının kimliği, kira başlangıç tarihi ve ödeme günü,
- Son ödenen kira bedeli ile varsa geçmiş dönem borçları,
- Peşin tahsil edilmiş kira bedelinin kapsadığı tarih aralığı,
- Güvence bedelinin miktarı, para birimi, tutulduğu yer ve devir yöntemi,
- Aidat, ortak gider, vergi ve zorunlu onarım hesabı,
- Kiracıya gönderilmiş ihtar ve bildirimler,
- Devam eden dava, arabuluculuk veya icra takipleri,
- Devirden sonra kira bedelinin yatırılacağı hesabın kiracıya bildirilme yöntemi.
Önceki malik, yeni malik ve kiracı arasında düzenlenecek teslim veya bilgilendirme tutanağı, mevcut sözleşmeyi değiştirmeden ödeme ve iletişim düzenini açıklığa kavuşturabilir. Ancak hazırlanacak belgenin farkında olunmadan yeni kira sözleşmesi, ibra, borç kabulü veya tahliye taahhüdü niteliği kazanmayacak şekilde düzenlenmesi gerekir.
Uyuşmazlık Hâlinde Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve İspat
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır. Arabuluculuk anlaşma zorunluluğu değil, görüşme sürecine başvurma zorunluluğudur.
Kiracı ile yeni malik arasındaki kira bedeli, tahliye, sözleşmenin uygulanması ve benzeri uyuşmazlıklar kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Buna karşılık önceki malik ile yeni malik arasındaki peşin kira paylaşımı veya devir hesabı gibi bir talepte görevli mahkeme, talebin hukuki sebebine ve tarafların sıfatına göre farklılaşabilir. Yanlış mahkemede veya dava şartı tamamlanmadan işlem yapılması zaman ve hak kaybı riski doğurur.
TBK m. 310 uyuşmazlıklarında özellikle şu deliller önem taşır:
- Kira sözleşmesi, ek protokoller ve geçerli tahliye taahhüdü,
- Tapu kaydı ve mülkiyetin edinilme tarihi,
- Kira ve güvence bedeline ilişkin banka dekontları,
- İhtarname ve tebligat belgeleri,
- E-posta ve mesaj kayıtları,
- Satış ve teslim protokolleri,
- Aidat ve onarım belgeleri,
- Arabuluculuk son tutanağı ile dava veya icra dosyaları.
Belgenin bulunması tek başına yeterli olmayabilir; düzenlenme tarihi, içeriği, karşı tarafa ulaşıp ulaşmadığı ve başka delillerle doğrulanıp doğrulanmadığı da değerlendirilir.
TBK Madde 310 Hakkında Sık Karıştırılan Hususlar
“Ev satılırsa kira sözleşmesi biter” düşüncesi
Yanlıştır. Kira sözleşmesi yeni malik ile devam eder. Yeni malikin tahliye talep edebilmesi için kanuni bir sebebe dayanması ve ilgili usulü izlemesi gerekir.
“Yeni malik mutlaka yeni sözleşme yapmalıdır” düşüncesi
Yanlıştır. Taraf değişikliği kanundan doğar. Yeni sözleşme zorunlu olmadığı gibi, incelenmeden imzalanması mevcut kira ilişkisinin süresi ve şartları bakımından beklenmeyen sonuçlar doğurabilir.
“Satın alma bedeli yükseldiyse kira serbestçe artırılabilir” düşüncesi
Yanlıştır. Malik değişikliği, kira artış kurallarını ortadan kaldırmaz. Artış ve kira tespiti TBK m. 344-345 ile mevcut sözleşme çerçevesinde değerlendirilir.
“Tapuda kira şerhi yoksa kiracı korunmaz” düşüncesi
Genel olarak doğru değildir. TBK m. 310, yeni maliki kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı yapar. Şerhin bulunmaması kira ilişkisinin satışla otomatik olarak sona ermesi sonucunu doğurmaz. Ancak ipotek, cebrî icra ve sınırlı ayni hak gibi özel durumlar ayrıca incelenmelidir.
“Depozitodan her durumda yeni malik sorumludur” düşüncesi
Eksik bir yaklaşımdır. Güvencenin nasıl tutulduğu, önceki malik tarafından yeni malike aktarılıp aktarılmadığı ve bu aktarımın ispatı önemlidir. İade talebinin kime yöneltileceği somut belgelere göre belirlenmelidir.
“Satıştan sonraki tüm kira borçları yalnızca kiracıyı ilgilendirir” düşüncesi
Eksiktir. Kiracının ödeme borcu devam etmekle birlikte peşin ödeme, eski malike yapılmış tahsilat ve dönem ortasında devir hâllerinde önceki ve yeni malik arasında hesaplaşma gerekebilir.
Hak Kaybı Riskleri ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kiracı bakımından en önemli riskler; malik sıfatı doğrulanmadan farklı hesaba ödeme yapılması, yeni sözleşmenin sonuçları incelenmeden imzalanması, güvence ve kira dekontlarının saklanmaması ve hukuka aykırı tahliye baskısı karşısında süresinde işlem yapılmamasıdır.
Yeni malik bakımından başlıca riskler; kira sözleşmesi ve ödeme geçmişi incelenmeden satın alma yapılması, ihtiyaç bildirimi için öngörülen bir aylık sürenin kaçırılması, önceki malikçe tahsil edilmiş peşin kiraların hesaba katılmaması ve tahliye için fiilî müdahaleye başvurulmasıdır.
Önceki malik açısından ise devir tarihinden sonraki döneme ait kira bedelini elinde tutmak, güvence bedelini devrettiğini belgeleyememek, kiracıya ve alıcıya çelişkili ödeme talimatları vermek veya devam eden uyuşmazlıkları satış sırasında açıklamamak sorumluluk doğurabilir.
Paylı mülkiyet, miras, aile konutu, yabancı para üzerinden kira, kira alacağının devri, ipotekli taşınmazın cebrî icrada satılması ve kiraya veren ile malik sıfatlarının farklı kişilerde bulunması gibi durumlarda genel açıklamalarla yetinilmemelidir. Bu hâller, taraf sıfatı ve uygulanacak özel hükümler bakımından ayrı inceleme gerektirir.
Kira İlişkisinin Devrinde Hukuki Yol Haritası
TBK Madde 310’un temel kuralı açık olmakla birlikte, uyuşmazlığın çözümü yalnızca “yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur” cümlesinden ibaret değildir. Tapudaki edinme tarihi, kira sözleşmesinin içeriği, ödemelerin hangi döneme ait olduğu, güvencenin kimde bulunduğu, yapılan bildirimler, ihtiyaç iddiası ve varsa icra veya dava dosyaları birlikte incelenmelidir.
Özellikle bir aylık bildirim ve dava süreleri, peşin kira paylaşımı, güvence bedelinin iadesi ve kira bedelinin doğru kişiye ödenmesi konularındaki hatalar sonradan telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Her dosyanın kendi şartlarına göre değerlendirilmesi gerekir; hukuki sonuç somut olayın özelliklerine ve mevcut delillere göre değişebilir. Hak kaybı yaşamamak için satış veya tahliye işlemi yapılmadan, yeni bir belge imzalanmadan ya da dava ve takip süresi geçirilmeden önce profesyonel hukuki destek alınması önem taşır.
