Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik: Yetki Belgesi, İlan ve Sözleşme Kuralları

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik; emlak işletmelerinin hangi şartlarla faaliyet gösterebileceğini, yetki belgesi ve mesleki yeterlilik koşullarını, internet ilanlarını, aracılık sözleşmelerini, hizmet bedelini ve denetim esaslarını düzenleyen temel mevzuattır. Yönetmeliğe göre mesleki taşınmaz ticareti yetki belgeli işletmeler tarafından yürütülmeli, aracılık hizmeti yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanmalı ve satışta alınacak toplam hizmet bedeli KDV hariç satış bedelinin yüzde dördünü aşmamalıdır. Kiralamada ise üst sınır KDV hariç bir aylık kira bedelidir.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Nedir?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, 5 Haziran 2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Düzenlemenin temel amacı; taşınmaz alım satımı, pazarlanması ve kiralanmasına aracılık eden işletmelerin belirli mesleki, idari ve etik kurallara göre faaliyet göstermesini sağlamaktır.

Yönetmelik yalnızca emlak ofisi açmak için gerekli şartları belirleyen bir düzenleme değildir. Aynı zamanda;

• Taşınmaz ticareti yetki belgesinin alınmasını,
• Sorumlu emlak danışmanı ve emlak danışmanlarının yeterliliklerini,
• Taşınmaz ilanlarında uyulacak kuralları,
• EİDS üzerinden kimlik ve yetki doğrulamasını,
• Yetkilendirme ve aracılık sözleşmelerinin içeriğini,
• Emlak hizmet bedelinin sınırlarını,
• Taşınmaz gösterme belgesini,
• Belge ve kayıtların saklanmasını,
• Denetim, idari para cezası ve yetki belgesi iptalini,
• Taşınmaz satışlarında kullanılacak ödeme sistemini

düzenlemektedir.

Bu yönüyle Yönetmelik; emlak işletmelerini, taşınmaz maliklerini, alıcıları, kiracıları, kiraya verenleri ve ilan platformlarını ilgilendiren kapsamlı bir hukuki çerçeve oluşturmaktadır.

Yönetmeliğin Hukuki Dayanağı

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in dayanağı başta şu düzenlemelerdir:

• 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un 16’ncı maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi,
• 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un 11’inci maddesinin birinci fıkrası,
• 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 446’ncı maddesi.

Taşınmaz aracılığına ilişkin özel hukuk ilişkilerinde ayrıca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520 ila 525’inci maddelerinde düzenlenen simsarlık sözleşmesi hükümleri uygulanır. Hizmet alan kişinin tüketici sıfatını taşıdığı durumlarda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun da değerlendirmeye dâhil olabilir.

Dolayısıyla bir emlak komisyonu veya aracılık uyuşmazlığı yalnızca Yönetmelik hükümleri üzerinden çözümlenmez. Tarafların sıfatı, yapılan sözleşmeler, hizmetin kapsamı, aracılık faaliyeti ile satış veya kiralama arasındaki bağlantı ve tüketici işlemi bulunup bulunmadığı birlikte incelenir.

Yönetmelik Kimleri Kapsar?

Yönetmelik, gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların taşınmaz ticareti faaliyetlerini kapsar. Taşınmaz ticareti kavramına;

• Tapuya kayıtlı olsun veya olmasın taşınmazların alım satımına aracılık,
• Taşınmazların pazarlanması,
• Kiralamaya aracılık,
• Taşınmazla ilgili inceleme, araştırma ve raporlama,
• Danışmanlık ve yönetim hizmetleri,
• Belirli şartlarla resmî işlemlerin takip edilmesi

gibi faaliyetler girer.

Kendi taşınmazını münferit olarak satan veya kiraya veren malikin emlak işletmesi gibi yetki belgesi alması gerekmez. Ancak internet ortamında ilan verilmesi ve 1 Ekim 2026’dan itibaren uygulanması öngörülen güvenli ödeme sistemi gibi bazı hükümler, yalnızca emlak işletmeleriyle sınırlı değildir.

Alışveriş merkezi yönetimiyle uğraşan gerçek veya tüzel kişilerin, yönetiminden sorumlu oldukları alışveriş merkezlerindeki iş yerlerinin kiralanmasına ilişkin aracılık hizmetleri ise Yönetmelik kapsamı dışında bırakılmıştır.

Taşınmaz Ticaretinde Sık Karıştırılan Belgeler

Taşınmaz ticaretindeki birçok uyuşmazlık, farklı işlevlere sahip belgelerin aynı yetkiyi sağladığının düşünülmesinden kaynaklanmaktadır.

Örneğin EİDS üzerinden verilen ilan yetkisi, emlak işletmesine taşınmazı satma veya tapuda devir işlemi yapma yetkisi vermez. Aynı şekilde Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olmak, işletmenin taşınmaz ticareti yetki belgesinin de bulunduğu anlamına gelmez.

Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Zorunluluğu

Yönetmeliğin 5’inci maddesine göre taşınmaz ticareti, yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılır. Belge, işletmenin bulunduğu yerdeki ticaret il müdürlüğü tarafından Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden düzenlenir.

Her işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı yetki belgesi alınması gerekir. Belge devredilemez. Şube veya sözleşmeli işletme modeliyle faaliyet gösterilmesi, ana işletmenin belgesinin diğer iş yerlerinde doğrudan kullanılabileceği anlamına gelmez.

Yetki belgesi ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatının yerine geçmez. Vergi kaydı, oda kaydı, belediye ruhsatı ve taşınmaz ticareti yetki belgesi farklı hukuki yükümlülüklerdir.

Yetki belgesi alınabilmesi için gereken şartlar

Yönetmeliğin 6’ncı maddesi uyarınca işletmeye yetki belgesi verilebilmesi için genel olarak;

• Meslek odasına kayıtlı olunması,
• Gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyetinin bulunması,
• Vergi ve meslek odası kayıtlarında taşınmaz ticareti faaliyetinin yer alması,
• Sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması

gerekir.

Sorumlu emlak danışmanının ise;

• On sekiz yaşını doldurmuş olması,
• Kural olarak en az ilköğretim mezunu olması,
• İflas etmemiş veya itibarının hukuken yerine gelmiş olması,
• Yönetmelikte sayılan belirli suçlardan hüküm giymemiş ve ticaret yapmaktan yasaklanmamış olması,
• Taşınmaz ticareti konusunda en az 100 saatlik eğitimde başarılı olması,
• Başvurudan önceki son beş yıl içinde gerekli mesleki deneyimi edinmiş olması

aranır.

Mesleki deneyim süresi; ön lisans, lisans veya lisansüstü mezunları bakımından en az altı ay, diğer kişiler bakımından en az on iki aydır. Taşınmaz ticaretiyle ilgili belirli öğretim programlarından mezun olan kişiler yönünden eğitim, deneyim veya mesleki yeterlilik şartlarında Yönetmelikte öngörülen muafiyetler uygulanabilir.

Geçmiş yıllarda mevcut işletmeler için getirilen mesleki deneyim muafiyetine ilişkin başvuru süresi 30 Haziran 2025’te sona ermiştir. Bu nedenle 2026 yılında yapılacak yeni başvurularda geçmiş tarihli geçiş hükümlerinin kendiliğinden uygulanacağı düşünülmemelidir.

Başvuru ve değerlendirme süreci

Yetki belgesi başvurusu, gerekli belgelerle birlikte Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılır. İlgili kamu sistemlerinden elektronik olarak temin edilebilen belgeler, idare tarafından bu sistemlerden alınabilir.

Şartları taşıdığı anlaşılan işletme ve sözleşmeli işletmelere kural olarak başvuru tarihinden itibaren on gün içinde belge verilir. Başvurunun reddedilmesi hâlinde ret sebebinin Bilgi Sistemi üzerinden bildirilmesi gerekir.

Ret işleminin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa gerekçenin, eksik görülen belgelerin ve başvuru kayıtlarının birlikte değerlendirilmesi önemlidir. İdari işlemlere karşı başvuru ve dava süreleri tebliğle başlayabileceğinden, ret bildiriminin gecikmeden incelenmesi gerekir.

2026 Yılı Yetki Belgesi Harcı

1 Ocak 2026’dan itibaren taşınmaz ticareti yetki belgeleri yıllık harca tabi hâle getirilmiştir. Şubeler ile sözleşmeli işletmeler adına düzenlenen belgeler de bu kapsamdadır.

2026 yılı için taşınmaz ticareti yetki belgesi harcı;

• Genel olarak 20.000 TL,
• Büyükşehir belediyesi bulunan illerde, nüfusu 30.000’i geçen ilçelerde 40.000 TL

olarak uygulanmaktadır.

Harç tutarları yıllara göre değişebileceğinden yeni takvim yılında güncel tarifenin ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

29 Nisan 2026 tarihli değişiklikle, işletme adresinin veya yetki belgesi sahibinin ad ve soyadının değişmesi nedeniyle yapılan belge tadilinde yeniden harç alınmasının önüne geçilmiştir. Buna karşılık ticaret unvanının veya işletme adının değişmesi belge yenileme işlemi sayıldığından harç yükümlülüğü doğabilir.

Yetki Belgesinin Tadil Edilmesi, Yenilenmesi ve İptali

Yetki belgesindeki bilgiler değiştiğinde işletmenin süresinde işlem yapması gerekir.

Ticaret unvanı veya işletme adı dışındaki bilgilerde değişiklik olması hâlinde belge tadil edilir. Ticaret unvanının veya işletme adının değişmesi durumunda ise belge yenilenir. Başvurunun, değişikliğin meydana geldiği tarihten itibaren on gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden yapılması gerekir.

Yetki belgesi;

• Belge şartlarından birinin kaybedilmesi,
• Şartların başlangıçtan itibaren bulunmadığının tespit edilmesi,
• Tadil veya yenileme başvurusunun uyarıya rağmen yapılmaması,
• Yönetmeliğe aykırılığın verilen süre içinde giderilmemesi,
• Aynı aykırılığın aynı takvim yılında tekrarlanması

gibi hâllerde iptal edilebilir.

Ana işletmenin yetki belgesinin iptal edilmesi, ona bağlı sözleşmeli işletmelerin belgelerini de etkiler. Ayrıca iptal tarihi itibarıyla geçerli olan yetkilendirme sözleşmeleri feshedilmiş sayılır. İptalden önce verilmiş hizmetler yönünden ücret hakkı ise sözleşmenin kapsamı ve yapılan hizmet dikkate alınarak ayrıca değerlendirilir.

Sorumlu Emlak Danışmanı ile Emlak Danışmanı Arasındaki Fark

Sorumlu emlak danışmanı; gerçek kişi işletme sahibi, esnaf ve sanatkâr ya da tüzel kişi işletme ve şubelerde taşınmaz ticareti faaliyetlerini yürüten yetkili temsilcidir. Bu kişinin kural olarak Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekir.

Emlak danışmanı ise işletmede iş sözleşmesiyle çalışan pazarlama ve satış personelidir. Bu kişiler için aranan yeterlilik seviyesi kural olarak Seviye 4’tür.

İşletmede Seviye 5 belgesine sahip bir kişinin bulunması, diğer çalışanlar yönünden aranan şartları ortadan kaldırmaz. Ayrıca işletme, Yönetmelikteki adli sicil koşullarını taşımayan kişiyi emlak danışmanı olarak istihdam edemez.

Emlak İşletmelerinin Verebileceği Hizmetler

Yetki belgesine sahip işletme veya sözleşmeli işletme, taşınmaz alım satımı ve kiralanmasına aracılığın yanında, yetkilendirme sözleşmesi kapsamında şu hizmetleri verebilir:

• Mülkiyet devri borcu doğuran işlemlere aracılık etmek,
• Ayni veya şahsi hak kurulmasına ilişkin işlemleri takip etmek,
• Taşınmaz hakkında inceleme, araştırma ve raporlama yapmak,
• Rayiç satış ve kira bedeliyle vergi değerini araştırmak,
• Yetkilendirme sözleşmesinde açıkça yazılması şartıyla resmî kurumlardaki işlemlere aracılık etmek,
• Kira ödemelerini ve abonelik işlemlerini takip etmek,
• Tamir, bakım ve onarım hizmetlerinin sağlanmasına yardımcı olmak,
• Taşınmaz yönetimi ve danışmanlık hizmeti vermek,
• Devre mülk ve devre tatil satış ve pazarlamasına aracılık etmek.

Bu hizmetlerin kapsamı sözleşmede açıkça belirlenmelidir. Emlak işletmesinin aracılık yetkisi, kendiliğinden taşınmaz malikini temsil veya tapuda tasarruf yetkisi vermez.

Taşınmaz Ticaretinde Uyulması Gereken Mesleki Kurallar

Taşınmaz ticaretiyle uğraşan işletmeler, yalnızca belge sahibi olmakla değil, faaliyet sırasında belirli ilke ve kurallara uymakla da yükümlüdür.

İşletme ve çalışanları;

• Hizmet sırasında edindikleri bilgi ve belgeleri amaç dışında kullanmamalı,
• Adil, dürüst, özenli ve makul şekilde hareket etmeli,
• Yanıltıcı bilgi vermemeli,
• Müşterinin kararını etkileyebilecek önemli bilgileri gizlememeli,
• Hizmet verdiği kişinin menfaatine aykırı davranmamalı,
• Yasa dışı veya etik olmayan uygulamaları teşvik etmemeli,
• İmzalanacak belgelerin okunması için yeterli süre vermeli,
• Belge hükümlerini açıklamalı ve imzalanan belgelerin bir örneğini teslim etmeli,
• Teklif ve karşı teklifleri doğru ve objektif biçimde ilgili tarafa iletmeli,
• Yetkili olmadığı taşınmaz hakkında ilan vermemelidir.

Taşınmazın satılması, kiralanması, işlemden vazgeçilmesi, yetkilendirme sözleşmesinin feshedilmesi veya süresinin sona ermesi hâlinde ilan faaliyetine üç gün içinde son verilmesi gerekir.

Yetkilendirme sözleşmesiyle bu sözleşme kapsamında düzenlenen belgelerin fiziksel veya elektronik dosyada en az beş yıl saklanması zorunludur.

EİDS ve İnternet İlanlarında Yetki Doğrulaması

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, taşınmaz ilanlarında kimlik ve yetki kontrolünün yapılmasını sağlayan sistemdir. Amaç; sahte ilanların, yetkisiz aracılık faaliyetlerinin, kapora dolandırıcılığının ve yanıltıcı ilanların önlenmesidir.

Elektronik ortamda ilan yayımlanmadan önce;

• İlan veren kişinin kimlik ve iletişim bilgilerinin,
• Taşınmazın ilan veren kişiye ait olup olmadığının,
• İlan veren kişinin malik ile yakınlık ilişkisinin,
• Emlak işletmesinin yetki belgesinin,
• Taşınmaz malikinin emlak işletmesine ilan yetkisi verip vermediğinin

doğrulanması gerekir.

Taşınmaz ilanı kural olarak;

• Taşınmaz maliki,
• Malikin eşi,
• Malikin birinci veya ikinci derece kan hısımları,
• Malik tarafından e-Devlet üzerinden yetkilendirilmiş, yetki belgeli emlak işletmesi

tarafından verilebilir.

Bakanlık uygulamasında elektronik ilan kuralları sosyal medya dâhil elektronik ortamları kapsamaktadır. Bu nedenle sosyal medyada ilan paylaşılmasının Yönetmelik ve EİDS kurallarının dışında kaldığı düşünülmemelidir.

EİDS yetkilendirmesi yazılı sözleşmenin yerine geçer mi?

EİDS üzerinden verilen yetki, yalnızca elektronik ortamda ilan yayımlama bakımından işlev görür. Yönetmelik’in 15’inci maddesinde düzenlenen yazılı yetkilendirme sözleşmesinin, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmesinin ve taşınmaz gösterme belgesinin yerine geçmez.

Bu ayrım önemlidir. EİDS kaydı bulunmasına rağmen tarafların hizmet bedeli, sözleşme süresi, cayma bedeli ve sorumlulukları yazılı olarak belirlenmemişse özel hukuk uyuşmazlıkları ortaya çıkabilir.

İlanlarda bulunması gereken bilgiler

Yetki belgeli emlak işletmesinin ilanında kolay okunabilir şekilde;

• Yetki belgesi numarası,
• İşletme adı veya ticaret unvanı,
• İletişim bilgileri,
• İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri,
• Taşınmazın temel nitelikleri,
• Varsa enerji kimlik bilgileri

yer almalıdır.

İlanın içeriği yetkilendirme sözleşmesine aykırı olamaz. Emlak işletmesi, satışına veya kiralanmasına yetkili olmadığı taşınmazı portföyündeymiş gibi ilan edemez.

Haklı sebebe dayanmayan fiyat artışı yasağı

30 Mayıs 2025 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeye göre internet ortamındaki taşınmaz ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir sebebe dayanmayan fiyat artışı yapılamaz. Emlak işletmeleri de bu nitelikteki ilanlara aracılık edemez.

Her fiyat değişikliği kendiliğinden hukuka aykırı değildir. Taşınmazın niteliğinde meydana gelen değişiklikler, bölgesel değer hareketleri, yapılan yatırım ve iyileştirmeler veya objektif piyasa verileri haklı sebep değerlendirmesinde önem taşıyabilir. Hukuki sonucun somut olayın özelliklerine göre belirlenmesi gerekir.

Yetkilendirme Sözleşmesi Nasıl Düzenlenmelidir?

Taşınmaz ticaretine yönelik hizmetler, iş sahibiyle işletme veya sözleşmeli işletme arasında yazılı olarak yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanmalıdır. Sözleşme, birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az iki nüsha düzenlenir.

Yetkilendirme sözleşmesinde en az;

• İşletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri,
• Sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası,
• İş sahibinin kimlik veya tüzel kişilik bilgileri,
• Sunulacak hizmetler,
• Hizmet bedeli,
• Tarafların hak ve yükümlülükleri,
• Sözleşmenin süresi,
• Tebligat adresleri,
• Kararlaştırılmışsa cayma bedeli ve ceza koşulu

bulunmalıdır.

Emlak işletmesi lehine kararlaştırılan cayma bedeli ve ceza koşulu, işletme için öngörülen toplam hizmet bedelini aşamaz.

Alım satım veya kiralama işlemlerine ilişkin yetkilendirme sözleşmesinde ayrıca taşınmazın tapu, imar, yapı kullanma izni, adres, büyüklük, kullanım, konum ve takyidat bilgilerine yer verilmelidir. Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamalar özellikle belirtilmelidir.

Bilgilerin resmî elektronik sistemlerden temin edilemediği hâllerde iş sahibinin yazılı veya elektronik beyanı esas alınabilir. Gerçeğe aykırı beyandan iş sahibi sorumlu olmakla birlikte, bu hüküm emlak işletmesinin bildiği veya mesleki özenle fark edebileceği açık çelişkileri görmezden gelmesine imkân vermez.

Alım Satıma ve Kiralamaya Aracılık Sözleşmeleri

Aracılık faaliyeti sonucunda satış gerçekleştiğinde alıcı, satıcı ve emlak işletmesi arasında alım satıma aracılık sözleşmesi düzenlenir. Sözleşme, taraflarda birer nüsha kalacak şekilde en az üç nüsha hazırlanmalıdır.

Sözleşmede taşınmaz bilgileri, satış bedeli, ödeme yöntemi, hizmet bedeli, tapu harcı ve döner sermaye giderlerinin paylaşımı, cayma ve ceza koşulları ile tarafların sorumlulukları gösterilmelidir.

Kiralamaya aracılık hizmetinde de kiracı, kiraya veren ve emlak işletmesi arasında en az üç nüsha kiralamaya aracılık sözleşmesi düzenlenir. Kira bedeli, artış oranı, ödeme yöntemi, taşınmaz bilgileri ve aracılık hizmet bedeli açıkça yazılmalıdır.

Sözleşmede belirli bir yer mahkemesinin yetkili gösterilmesi her durumda geçerli olmayabilir. Tarafların tacir veya tüketici olması, genel yetki hükümleri ve emredici yargılama kuralları ayrıca dikkate alınır.

Taşınmaz Gösterme Belgesi ve Hukuki Etkisi

Taşınmazın alıcıya veya kiracıya fiziksel ya da elektronik ortamda gösterilmesi sırasında taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmelidir. Belgede;

• İşletmenin yetki belgesi numarası,
• Sorumlu emlak danışmanının bilgileri,
• Taşınmazı gören kişinin kimlik ve iletişim bilgileri,
• Taşınmazın tapu bilgileri ve adresi,
• Gösterme amacı ve tarihi,
• Hizmet bedeli oranı veya tutarı

bulunmalıdır.

Belge her alıcı veya kiracı için ayrı düzenlenir. Bir belgede birden fazla taşınmaz yer alıyorsa her taşınmaz için ayrıca imza alınması gerekir.

Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında ayrı bir ücret talep edilemez. Gösterme belgesindeki hizmet bedeli kaydı, taşınmazın gösterilmesi için ücret alındığı anlamına gelmez; satış veya kiralama gerçekleştiğinde doğabilecek aracılık ücretini kayıt altına alır.

Gösterme belgesi önemli bir ispat aracı olmakla birlikte, her uyuşmazlıkta tek başına komisyon alacağını doğurduğu söylenemez. Yazılı simsarlık ilişkisi, aracılık faaliyeti, sözleşme süresi, satış veya kiralamanın kimler arasında gerçekleştiği ve emlak işletmesinin faaliyetiyle işlem arasındaki nedensellik bağı birlikte değerlendirilir.

Emlak Komisyonu ve Hizmet Bedeli Sınırları

Yönetmeliğin 20’nci maddesinde hizmet bedeli için üst sınırlar belirlenmiştir.

Satışta yüzde 4’lük sınır, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınabilecek bir oran değildir. Bu oran emlak işletmesinin işlem nedeniyle alabileceği toplam hizmet bedelidir. Aksi kararlaştırılmamışsa bedel alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır. Bu durumda uygulamada her taraf bakımından yüzde 2 ve buna ilişkin KDV gündeme gelebilir.

Kiralamada da üst sınır toplam bir aylık kira bedelidir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa taraflar arasında eşit paylaşılır. Taraflar, toplam üst sınır aşılmamak kaydıyla bedelin kim tarafından ödeneceğini farklı şekilde kararlaştırabilir.

Aracılık hizmetiyle bağlantılı araştırma, danışmanlık veya işlem takibi gibi hizmetlerin ayrıca sunulması, aynı işlem nedeniyle üst sınırı aşacak ikinci bir hizmet bedeli alınmasına imkân vermez.

Emlak işletmesi hizmet bedeline ne zaman hak kazanır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 521’inci maddesine göre simsar, kural olarak kendi faaliyeti sonucunda esas sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Emlak işletmesinin tarafları yalnızca tanıştırmış olması her durumda yeterli olmayabilir; yapılan faaliyetle satış veya kiralama arasında uygun bağlantı bulunmalıdır.

Bununla birlikte taşınmaz, yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde gösterme belgesini düzenleyen işletme devre dışı bırakılarak doğrudan malikten satın alınır veya kiralanırsa Yönetmelik’in 20’nci maddesi uyarınca hizmet bedeli hakkı doğabilir.

İşletmenin dürüstlük kuralına aykırı şekilde karşı tarafın menfaatine hareket etmesi veya karşı taraftan gizli ücret sözü alması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 523’üncü maddesi kapsamında ücret ve gider haklarını kaybetmesi gündeme gelebilir. Aşırı ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun talebi üzerine hâkim tarafından hakkaniyete uygun indirim yapılması da mümkündür.

Türk Borçlar Kanunu ve Yargısal Değerlendirme

Taşınmaz aracılık ilişkisi, hukuki niteliği itibarıyla simsarlık sözleşmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 520’nci maddesine göre taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Yargısal değerlendirmede yalnızca belgenin başlığına bakılmaz. Sözleşmenin içeriği ve tarafların gerçek iradesi esas alınır. Özellikle şu hususlar önem taşır:

• Yazılı ve geçerli bir aracılık sözleşmesinin bulunup bulunmadığı,
• Taşınmazın sözleşmede yeterli şekilde belirlenip belirlenmediği,
• Hizmet bedelinin ve ödeme yükümlüsünün gösterilip gösterilmediği,
• İşlemin sözleşme süresi içinde gerçekleşip gerçekleşmediği,
• Emlak işletmesinin faaliyetiyle kurulan sözleşme arasında nedensellik bulunup bulunmadığı,
• Taşınmaz gösterme belgesindeki imza ve kayıtların kapsamı,
• Emlak işletmesinin bilinçli olarak devre dışı bırakılıp bırakılmadığı,
• İşletmenin yetki ve mesleki yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği.

Yetki belgesinin bulunmaması idari yaptırım bakımından önemlidir. Bunun özel hukuk sözleşmesine ve komisyon talebine etkisi ise her olayda aynı şekilde değerlendirilemez. Yazılı şekil, emredici düzenlemeler, tarafların iyi niyeti ve sunulan hizmetin niteliği birlikte incelenmelidir.

Taşınmaz Satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi

29 Nisan 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle taşınmaz satış bedelinin, mülkiyet devriyle eş zamanlı olarak el değiştirmesini sağlayacak bir ödeme sistemi düzenlenmiştir.

Sisteme göre satış bedelinin bir kısmının veya tamamının;

• Nakit,
• Havale,
• Elektronik fon transferi,
• Bakanlık tarafından belirlenecek diğer ödeme yöntemleri

ile ödenmesi durumunda bedelin güvenli ödeme sistemi üzerinden aktarılması öngörülmektedir.

Satışın banka, finansman şirketi veya tasarruf finansman şirketi kredisiyle yapılması hâlinde kredi tutarı dışındaki ödemeler sistem kapsamında olacaktır. Sistem üzerinden yapılan işlemlerde kullanım bedeli alınacak ve bu bedel satıcıya aktarılacak satış tutarından mahsup edilecektir.

Güvenli ödeme sistemi ne zaman zorunlu olacak?

Sistemin başlangıçta 1 Temmuz 2026 tarihinde zorunlu hâle gelmesi öngörülmüş, ancak Ticaret Bakanlığı bu tarihi üç ay uzatarak 1 Ekim 2026 olarak belirlemiştir.

Bu nedenle 5 Ağustos 2026 itibarıyla sistem henüz zorunlu değildir. Ancak 1 Ekim 2026’dan sonra taşınmaz satışına hazırlanan kişilerin ödeme planlarını yeni sisteme uygun kurması gerekecektir. Sistemin dışında bırakılacak işlemler ve teknik uygulama esasları hakkında yapılacak Bakanlık duyuruları ayrıca takip edilmelidir.

Denetim ve Yaptırımlar

Yönetmeliğin uygulanmasını denetleme yetkisi Ticaret Bakanlığına aittir. Bakanlık bu yetkiyi ticaret il müdürlükleri aracılığıyla kullanabilir. Belediyeler ve diğer yetkili idareler de Bakanlığın talebi üzerine ön inceleme niteliğinde denetim yapabilir.

Yönetmeliğe aykırılık hâlinde;

• 6585 sayılı Kanun kapsamında idari para cezası,
• İlan platformları bakımından 6563 sayılı Kanun kapsamındaki yaptırımlar,
• Aykırılığın giderilmesi için süre verilmesi,
• Yetki belgesinin iptali,
• İşletme ve sözleşmeli işletmeye ayrı ayrı ceza uygulanması

gündeme gelebilir.

İdari para cezaları her yıl yeniden değerleme oranına göre değişmektedir. Ceza belirlenirken aykırılığın niteliği, tekrarı, elde edilen menfaat, meydana gelen zarar, kusur ve işletmenin ekonomik durumu gibi unsurlar dikkate alınabilir.

Yetki belgesi bulunmadan faaliyet gösterilmesi, yetkisiz taşınmaz ilanı verilmesi, yanıltıcı ilan kullanılması, yazılı sözleşme düzenlenmemesi, hizmet bedeli sınırının aşılması ve kayıtların saklanmaması farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

İdari para cezasına veya yetki belgesi iptaline karşı başvurulacak yargı yolu, yaptırımın türüne ve başka bir idari işlemle birlikte tesis edilip edilmediğine göre değişebilir. Tebliğ tarihi dava ve itiraz süreleri bakımından belirleyici olduğundan işlem dosyasının gecikmeden incelenmesi önem taşır.

Emlak İşletmeleri İçin Hukuki Uyum Kontrolü

Taşınmaz ticareti yapan işletmelerin şu konuları düzenli olarak kontrol etmesi yararlı olacaktır:

• Yetki belgesi ve yıllık harç yükümlülüğü,
• Vergi, oda, MERSİS veya ESBİS kayıtlarının uyumu,
• Sorumlu emlak danışmanının Seviye 5 belgesi,
• Çalışan emlak danışmanlarının Seviye 4 belgeleri,
• Personel giriş ve çıkışlarının Bilgi Sistemine süresinde bildirilmesi,
• Her portföy için yazılı yetkilendirme sözleşmesi,
• EİDS ilan yetkisinin kontrolü,
• İlan bilgilerinin sözleşme ve tapu kayıtlarıyla uyumu,
• Satılmış veya kiralanmış ilanların üç gün içinde kaldırılması,
• Gösterme belgelerinin ayrı ayrı imzalanması,
• Hizmet bedeli üst sınırlarına uyulması,
• Sözleşme ve belgelerin en az beş yıl saklanması,
• Kişisel verilerin hukuka uygun işlenmesi,
• 1 Ekim 2026’da başlayacak ödeme sistemi için hazırlık yapılması.

Standart sözleşmelerin bulunması tek başına yeterli değildir. Matbu hükümlerin işletmenin fiili çalışma biçimiyle, güncel mevzuatla ve tüketici hukuku kurallarıyla uyumlu olması gerekir.

Taşınmaz Maliki, Alıcı ve Kiracıların Dikkat Etmesi Gerekenler

Emlak işletmesinden hizmet alan kişilerin işlem öncesinde;

• İşletmenin yetki belgesini doğrulaması,
• Yetkilendirme sözleşmesindeki süreyi ve hizmet bedelini okuması,
• Cayma bedeli ve ceza koşullarını incelemesi,
• EİDS yetkilendirmesinin kapsamını bilmesi,
• Taşınmazın tapu, imar, iskan ve takyidat kayıtlarını kontrol etmesi,
• İmzalanan her belgenin bir örneğini alması,
• Taşınmaz gösterme karşılığında ayrı ücret ödememesi,
• Kapora ve diğer ödemeleri belgesiz yapmaması,
• Satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesinin vergi ve ceza risklerini dikkate alması

önemlidir.

Taşınmaz ticareti yetki belgesinin bulunması, taşınmazın hukuki ve teknik açıdan sorunsuz olduğunu garanti etmez. Tapu kaydı, imar durumu, yapı kullanma izni, fiili kullanım, aile konutu şerhi, haciz, ipotek, intifa ve kira ilişkileri ayrıca incelenmelidir.

Taşınmaz Ticareti Uyuşmazlıklarında Hukuki Yol

Taşınmaz ticaretinden doğan uyuşmazlıklar çoğunlukla;

• Emlak komisyonu alacağı,
• Cayma bedeli veya ceza koşulu,
• Yetkisiz ilan,
• Yanıltıcı taşınmaz bilgisi,
• Kapora iadesi,
• Emlak işletmesinin devre dışı bırakılması,
• Yetki belgesi iptali,
• İdari para cezası,
• Kişisel verilerin hukuka aykırı kullanılması

konularında ortaya çıkmaktadır.

Görevli mahkeme ve uygulanacak dava şartı tarafların tacir, tüketici veya gerçek kişi olmasıyla talebin niteliğine göre değişebilir. Bazı uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi, bazı durumlarda asliye ticaret ya da asliye hukuk mahkemesi görevli olabilir. Ticari para alacakları ve tüketici uyuşmazlıkları bakımından dava şartı arabuluculuk hükümleri de ayrıca değerlendirilmelidir.

İmzalı sözleşmeler, ilan kayıtları, EİDS yetkilendirmesi, mesajlar, teklif ve karşı teklifler, gösterme belgeleri, banka hareketleri ve tapu işlem kayıtları uyuşmazlığın çözümünde temel delillerdir. Belgelerin sonradan tamamlanabileceği düşüncesi ciddi ispat sorunlarına yol açabilir.

Hukuki Uyumun Sağlanması ve Hak Kayıplarının Önlenmesi

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlak işletmelerinin faaliyet şartlarını belirlemekle birlikte malik, alıcı, kiracı ve kiraya verenlerin haklarını da doğrudan etkilemektedir. Yetki belgesi, EİDS kaydı, yazılı sözleşme ve taşınmaz gösterme belgesi birbirinden farklı hukuki sonuçlara sahip olduğundan belgelerin yalnızca şeklen düzenlenmesi yeterli değildir.

Komisyon talebinin doğup doğmadığı, sözleşmenin geçerliliği, cayma bedelinin uygulanabilirliği, yetki belgesi eksikliğinin hukuki etkisi ve idari yaptırıma karşı izlenecek yol her dosyanın kendi şartlarına göre değerlendirilmelidir. Hukuki sonuç; tarafların sıfatına, sözleşme hükümlerine, hizmetin fiilen yerine getirilip getirilmediğine ve mevcut delillere göre değişebilir.

Özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde sözleşmelerin imzalanmadan önce incelenmesi, ilan ve yetkilendirme kayıtlarının uyumlu tutulması ve olası bir uyuşmazlıkta sürelerin kaçırılmaması önem taşır. Hak kaybı yaşamamak için somut olaya uygun profesyonel hukuki destek alınması, işlem güvenliği bakımından değerlendirilmelidir.

Yazar: Av. Erdem Varol

Hukuki konuları mevzuat, yargı kararları ve uygulama çerçevesinde ele alan bilgilendirici içerikler hazırlamaktadır.

İlgili Hukuki İçerikler

EİDS Nedir, Emlakçılar İçin Yetkilendirme Nasıl Yapılır? Yetki Belgesi Olmadan Emlakçılık Yapmanın Cezası Nedir? Organ ve Doku Ticareti Suçu (TCK m.91/3) Yasa Dışı Bahiste Para Nakline Aracılık Suçu